二手房价格核验挤掉虚高价格泡沫 管控之后的上海楼市信息量巨大

　　寸土寸金的魔都上海，对于很多普通工薪阶级来说，在那里拥有一套房子可能是要奋斗几辈子才能换来的。虽然很多人都说上海高昂的房价其中也有很多炒作的水分，但是多年来也都是乖乖买账。但如今自从国家大力推进楼市管控以来，上海楼市发生了巨大的变化。

　　经过价格核验的上海二手房，正在陆续重新上架，对外挂牌。

　　今天早上查到的数据是，某网站已经有1.7万多套可以对外，但这个数据和日常三万出头相比，仅相当于五成不到。

　　从7月9日，上海二手房价格核验出炉，到7月19日，通过核验价的可以重新上架，上海二手房市场已经“变天”。接下来买卖二手房，将进入博弈期，急着卖房的，价格会适度松松;不着急的，仍然会扛着不降。但对于想买二手房的购房者而言，挑选余地变少了，精准度更高了，买或者不买，就看房源合不合适。

　　从目前陆续对外的各楼盘挂牌价看，挤掉过于虚高的价格泡沫，已经非常明确，但指望核验价来降低房价，还要再等等。

　　甚至，伴随各板块二手房核验价的出炉，加剧部分板块的打新热度已经可以预见。我们来看看目前核验上架的部分热点板块的热点楼盘，相应的二手房挂牌价是多少：

　　1前滩

　　东方悦耀5套，15.09-16.85万/㎡

　　海悦华庭1套，16.47万/㎡

　　中粮前滩海景壹号5套，19.17-20.22万/㎡

　　晶耀名邸一期1套，17.41万/㎡

　　晶耀名邸三期1套，18.68万/㎡

　　2虹桥

　　招商虹桥公馆1套，8.47万/㎡

　　中核锦悦府1套，9.51万/㎡

　　3临港

　　保利铃兰公馆5套，5.2-5.6万/㎡

　　滴水湖馨苑一期3套，3.8-5.4万/㎡

　　滴水湖馨苑二期4套，3.4-3.8万/㎡

　　滴水湖馨苑三期2套，3.9-4.3万/㎡

　　滴水湖馨苑四期3套，4.3-4.5万/㎡

　　4唐镇

　　绿城玉兰花园2套，11.52-11.66万/㎡

　　仁恒东郊花园1套，9.68万/㎡

　　从上述四个板块看，这些区域的挂牌价明显挤掉不少水分，比如前滩，多数被控在18万以下，20万以上的仅有中粮部分房源;比如临港，曾经破6万的万科金域澜湾、陆家嘴滴水涟岸均无一套房源上架。

　　同样挤出泡沫的还有新天地板块，在贝壳找房上，翠湖天地、华府天地目前尚无房源上架;浦西莘庄曾经的12万+房源，目前也消失不见;虹口价格标杆瑞虹新城目前无一套通过核价。

　　二手房核验价剔除了不少虚高房源的泡沫，让购房者能对一个楼盘的真实报价心中有谱，确实是好事，可由此产生的另一一个问题是，明确价格后，就等于给了一个标尺，新房可以拿其做参照。

　　今年新房市场在供应放量的背景下，大多数楼盘仍然日光，主力原因就是一二手房价倒挂。而此前的房价倒挂，对购房者而言还会心存疑惑，可以认为是中介炒作，现在对应的二手房核价一出来，就相当于有了官方指导价，哪里倒挂更明显，哪里就是“打新”的火热战场。

　　如此再回头看前滩、虹桥、临港、唐镇那些板块，这些区域的新房接下来会如何，已经不言而喻。如果是这样，回到最本源的问题，上海为什么还要出台二手房核验价?根本目的在于控热、降温。

　　统计的今年6月各城市二手住房价格指数的涨幅，上海以10.1%位居前三。和很多人认为的上海二手房横盘不同吧，这才是现实的上海二手房市场，即便有2变5、收紧信贷等相关措施，可需求热度是客观存在的。

　　上海早已经是二手房成交为主的市场，2016-2021年上海二手房成交数据如下：2016年38.6万套，2017年14.8万套，2019年23.7万套，2020年30.1万套，2021年上半年已经17.42万套。

　　这么庞大的市场，如果像深圳直接出台二手房指导价，和信贷挂钩，那就是直接速冻市场，这种硬着陆，在以稳见长的上海显然不可能。但过火的楼市需要控制，如此产生的就是上海特色或者说上海样本，先解决主要矛盾，同时有硬手段备着，相互渗透，慢慢影响。

　　新房热，出台计分买房，无房者优先;土地热，出台最高溢价、房地联动价，新房慢慢涨、二手房没有高地价做参照;二手房热，出台核价政策，挤出泡沫，降低炒房者预期;如果再继续过热，指导价应该已经备着了，以及利率、信贷等金融手段。

　　这三大政策接下来的相互作用，产生的影响就难预估了，房住不炒真的来了。

　　目前上海的几家大银行，如建行、交行等，已经暂停对新房发放贷款业务。而在二手房市场，此前的放款基本都要三个月之后，当下的贷款放款基本要到明年1月份了。多种政策的叠加，互为作用，接下来的上海楼市还会这么火吗?