2021年起，房租定金不得超过合同金额的20% 四类房屋不得出租

　　住房是我们的日常所需，无论是买房还是租房，我们始终需要一个稳定的居所。大城市的快速发展吸引了很多人前来打工，这些人中大多数都是租房居住的。对于承租者来说，租到一套满意的房子，遇到一个靠谱的房东都是非常幸运的事情，但是如果租房过程中出现了问题怎么办呢?小编带你了解一下《民法典》中关于租房的规定。

　　《民法典》和《住房租赁条例(征求意见稿)》在2021年落实，里面有不少与租房有关的新规。

　　第一，定金数额有规定，不能超过合同额的20%。因房东原因导致合同不履行的，应当双倍返还定金。

　　不管是租房，还是买房，当事人可以约定一方向对方支付定金作为债权的担保。《民法典》第586条、587条对定金有规定。定金可以由当事人约定，但是不能超过合同标的额的20%。如果是因为租客的原因导致合同不履行的，定金不退，如果是因为房东原因导致合同不履行的，应当双倍返还定金。

　　比如房东老王和租客小李准备签下租房合同，月租金2000元，合同一年起签，一年的租金是24000元。但小李刚看房，没有带这么多现金，于是交给老王1000元作为定金，一个星期之后签正式合同。

　　1000元没有超过一年租金的20%，所以是合法的，如果最后因为小李的原因，小李不想租房了，那么定金不退，如果因为老王的原因，比如老王觉得租金太少不想租了，那么应该双倍返还定金。

　　第二，租客享有同等条件下的优先承租权和优先购买权。房东有妨害租客行使优先购买权的，租客有权要求赔偿。

　　如果租赁时限届满，租客有在同等条件下优先承租房屋的权利，如果房东准备卖房子，应当在卖房之前的合理期限内通知租客，租客有同等条件下优先购买的权利，但是这种优先购买又要排在房东的近亲属之后。

　　比如，小张租下了老王的房子，租期两年。两年合同到期之后，老王打算把房子卖给自己的表弟老周。小张提出异议，认为老王影响了自己的优先购买权。

　　按照《民法典》新规，老王没有做错，因为租客的优先购买权，位于房东的近亲属之后。

　　“买卖不破租赁”，在租赁合同生效期间，即使房东把房子卖了，租客也有权利住在这个房子里。如果房东有妨害租客行使优先购买权情形的，租客可以请求房东承担赔偿责任。

　　这一点体现了对租客人身权利的保护。作为房东，也有必要了解这一点，比如在准备卖房之前要结束租赁合同，以免和买家产生纠纷。

　　第三，房东发现房子被转租，应当在6个月内提出异议。

　　比如租客小李刚到一个大城市工作，对租房市场不熟悉，于是找中介帮忙看房。后来小李和中介签订租房合同，约定租期两年，因为年付租金有优惠，小李先支付了一年的房租。

　　没想到等到小李住进来大半年之后，房东就告诉他，这套房子没有经过她的同意就被中介转租了。房东至今没有收到中介的租金。于是房东要求小李立刻搬走，在这种情况下，房东没有权利赶租客走。

　　《民法典》明确规定，出租人知道或者应当知道承租人转租的，6个月内未提出异议，视为同意转租。而这件事情属于房东和中介之间的纠纷，房东为了保护自己的权益，可以和中介协商，或者到法院起诉。

　　作为房东，应该时刻关注自己房子的动态，而不是等到大半年过去了，才知道自己的房子被转租了。

　　第四，4类房屋出租行为不受法律保护，最高罚款50万。

　　根据住建部2020年9月发布的《住房租赁条例(征求意见稿)》规定，四类房屋不得出租。这四类房屋是指不符合工程建设强制性标准的房子、不符合消防安全要求的房子、不符合室内装修国家有关标准的房子、以及厨房、卫生间、阳台、地下室等非居住空间。

　　如果将这几类房屋进行出租，轻则警告。情节严重的，对个人处以1万元以上5万元以下罚款，对单位处以10万元以上，50万元以下的罚款。

　　按照以上规定，用于出租的房屋需要满足《建筑设计防火规范》、《工程建设标准强制性条文》、室内装修国家有关标准。如果房东用来出租的房子甲醛超标，或者乱打隔断间影响消防安全，作为租客，可以要求他改正。

　　第五，不得单方面提高租金、不得暴力腾退。

　　根据《住房租赁条例(征求意见稿)》，在住房租赁合同期限内，除法律和合同约定的情形外，出租人或者承租人不得单方面提高或者降低租金。在租房合同结束后，租客应当及时腾退房屋，出租人不得采取暴力方式迫使租客腾退。

　　过去，在租房市场不规范的情况下，存在房东随意涨价的现象，但现在有法撑腰了，房东不能单方面提高租金。不仅如此，房东也不能采取暴力方式让租客搬走，如果采取暴力方式，造成租客损失的，租客有权要求赔偿。

　　第六，租房期间，租客合理使用房屋造成的正常损耗，不承担赔偿责任。

　　《民法典》规定了在租赁期间房东有维修房屋的义务。租客按照约定的方法使用房屋的，产生正常损耗，租客不负担赔偿责任。但如果因为租客的过错导致房屋需要维修的，应当由租客承担维修义务。

　　如房东在收房时发现租客留下许多垃圾没有清理，或者家具有人为破坏的痕迹，这是租客没有正常使用房屋导致的，应当由租客承担赔偿责任。如果是正常的房屋折旧、家具家电老化，租客不需要承担赔偿责任。

　　在买房之前，不少人都有租房的“心酸史”，了解这些租房有关的新规，可以更好地保护自己的权益。