成交量开始下降 上海市二手房开始降温了吗

　　上海作为中国经济高度发达的城市，在房价方面也是非常的高昂。这就催生了上海的二手房市场，因为经济条件的限制许多人买不起楼盘的房子。而根据相关单位的消息来看，7月份二手住宅成交量在2.2W左右。在国家大力管控环境下成交量已经在下降了，这是因为房贷等等因素影响的。

　　单从网签数据来看，7月二手住宅成交了2.2w套。剔除亲属过户、虚假网签等成交，最后真实的成交数据在2w套上下，略低于6月。

　　这是过去3月成交量不断微涨之后的首次下跌，不过话说回来，2w套的成交，跟前几个月相比好像并不算什么大的波动，每个月两万套也算是不错的成交。但为什么很多人总是从体感的感觉楼市在变冷?我们提供一个数据分析一下趋势和可能

　　市场在纠结这事，毫无疑问其中就有核验价这个因素。在目前的核验价体系下，二手房源只剩不到1.8w套，跟巅峰期的近3w套房源差的不是一点点，而整体的带看量也基于房源展示的因素，下降了20%，我们没办法简单的说成交也会下降20%，但一定会产生同步的削弱，但是另外有一个数据是值得我们注意的：下定量。

　　我们首先要知道下定量和文字开始的那个成交量有什么区别：转定，是当月意向金转定金的签单数量;网签，是付完定金后，约定的签订网签合同进入交易系统备案的签单数量，所以大家可以想下下定和网签的关系。首先来说，他们存在时间差，下定数据会延迟反应在后续网签上。按照道理来说，楼市大年的时候，下定应该大于网签，因为下好定之后会有一部分需求不符合条件而没办法实现网签，楼市小年的时候下定开始变得迟缓

　　所以这个数据是挺有趣的，这里是过去一年每月的二手住宅转定量走势，7月差不多在3.1k套，这个就是下定的量。上一次这么低的转定量，还是2月过年那会。那下定和网签到底差了多少?不过7月不同，上个月某房产平台的转定量和网签量差别幅度高达37.88%。

　　变动幅度=(网签量-转定量)/网签量x100%

　　网签了4200多套，但是下定只有3100套，这意味着可能在8月份当下定变成网签之后，数据可能就会出现剧烈的波动，这也是我提出后面会不会进入冰冻期的一个角度，当然现在网签慢可能时间会被拉长，但是趋势已经呈现了。

　　我们统计了一下，过去3个月，某房产平台每月的转定和下个月的网签数据之间，差值的波动幅度在6.23%，通过对过去1年这两种数据的追踪发现，某房产平台网签/全市网签≈22%，而且无论市场高低，这个数字都不会有大的变化。

　　我们来做道算术，如果没有特殊情况的话，按照本月3.1k的转定，意味着下月某房产平台网签在3.5k左右，再按照某房产平台22%的市占率匡算的话，下月二手市场成交数据可能只有1.5w左右，而这部分数据可能很快就会体现在8月网签数据里，这是我们对上海后面走势的一个角度思考。不论如何，上海楼市二手成交量如果低于2万套，而且保持3个月的话，那一定是一个不好的信号。

　　还有两个数据可以：最低带看量+最高议价空间。带看和议价空间，是我们了解市场热度的常规数据了，但7月的这两个数据，几乎来到过年以外的最低点。

　　为什么会这样?带看量，受两方面数据影响，一方面是房源数量，另一方面是客户数量。可以看到，新增房源虽然降到最低点，但下滑幅度赶不上带看量的下滑幅度，这就意味着带看量的减少，跟客户数量的减少有很大关系。我问了身边一圈中介朋友，他们分布内、中环，有大型连锁店中介，也有夫妻老婆店的中介，他们无一例外的都说到了一点，7月客户少了很多。从7月某房产平台数据来看，平均起来，一套房子一周差不多有1.36次带看客户变少，付款条件好的客户更是难找，有时候一套房子因为不同的付款方式，总价可能差15-20w是很平常的事。

　　也正因为如此，7月的议价空间，达到今年以来的最高位置，所以7月降价是必然，我们统计了6月-7月的挂牌数据，发生降价的板块占比达到81%，当然这首先是核验价影响，但是核验价更多的是限制学区房和价格过高的房子，而这部分房源在全市的占比是很有限的，所以81%的大面积降价，也反应了当下房东心态。

　　今年后半段可能会越来越难，再往后不要说付款条件好的客户，就连有没有正常客户也变的越来越麻烦。

　　首先，贷款仍然在延长，这半年，贷款周期，从1个月变成2-3个月，又变成4-6个月，我昨天问中介朋友，现在保守估计是6-8个月，甚至更长，我自己的贷款，更是夸张到1年，而这个周期，在以置换客户为主的上海二手市场，会被放大2倍，毕竟只有卖了才能再买，而这也不是最厉害的，再再往后，有没有客户都是个问题，因为核验价不仅让购房客户产生观望的想法，更重要的是它不再只是价格本身，而是写进你贷款合同“房屋总价”的那一栏数字。

　　这三个价格中，交易中心的核验价相对较低，相当于市场价格7折，我们以一套总价500w的房子来看，这条规定前后的首付差别将近100w，这意味着客户要么提高首付，要么降低标的，要么接着观望，这里的每项选择都在减少客户，同时几年未动的贷款利率也在这时候提升了，这又在购房者内心天平的“观望”一端，加了点砝码，于是我们就看到这样一幅画面：客户在减少，成交周期被拉长，所有购房动作逐渐冰冻。

　　而这个过程中，有两点会延长冰冻期：首先，下半年银行额度依然紧张，年初的三条红线规定了我们今年一年的使用额度，所以今年一整年的信贷情况都不会轻松;另外，银行额度是以放款日为准的，也就是说就算我是6月买的房，但银行资质审核+放款推迟到了下半年，那这占用的还是下半年额度。这就意味着今年的3、4季度，还有部分额度需要用来消化2季度成交，所以下半年信贷更难是非常大概率事情。

　　其次，核验价发出后，很多中介小哥跟我说，这些价格并不是一成不变的，而是根据市场情况在不断微调。调整，意味着不断适应，而这也是政策会被长期执行的信号，这两点从不同维度传达同一件事，7月的数据可能真的只是开始，最直观的效果，就是买房子这件事变的越来越慢，这也是市场成交量趋稳的一个重要因素。

　　不过我们更关心的是，到底谁的影响最大?面对7月的成交数据，我们可以看到哪部分群体更受影响，相比刚需，大面积、高总价客群受影响更大，也就是说，不仅是“调整预期，不调整交易”，也是调控高总价而不是刚需。更有意思的是，从成交周期来看，也是高总价成交周期变更慢，成交周期整体在拉长的图我就不放了，我们来分总价段看看各总价段的成交周期发生了什么变化。

　　高总价段的成交周期，高于低总价段，是很好理解的，但在成交周期都在拉长的背景下，高总价段的成交周期的涨幅，正在大大高于低总价段。比如一套300w的房子，4月成交53.3天，5月也差不多在56.2天;而一套800-1000w的房子，4月成交周期还在44.8天，5月就延长到了64.4天，也就是说，在这轮调控中，受影响更大的是非刚需客户。