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五年房价翻了一倍多,临沂房价让购房者不堪重负 预测2021年楼市将出现拐点

2021/04/29 来源:C21在线网原创

文章摘要:  临沂是山东的一个地级市,从2016年的棚改开始,临沂的房价就开始处于上涨趋势,且在最近几年房价也一直保持上涨势头。从数据上可以看出,2016年4月份,临沂市二手房的平均价格仅仅4313元/平方米,到了2021年4月份,平均房价直接涨到了9399元/平方米。5年的时间房价翻了一倍还要多,年平均涨幅23.58%,这个涨幅在全国房价上涨排行中肯定也是靠前的。

  临沂是山东的一个地级市,从2016年的棚改开始,临沂的房价就开始处于上涨趋势,且在最近几年房价也一直保持上涨势头。从数据上可以看出,2016年4月份,临沂市二手房的平均价格仅仅4313元/平方米,到了2021年4月份,平均房价直接涨到了9399元/平方米。5年的时间房价翻了一倍还要多,年平均涨幅23.58%,这个涨幅在全国房价上涨排行中肯定也是靠前的。

  临沂房价的上涨有其特殊的原因和历史背景,不能一概说临沂房价涨幅过快就是泡沫越大。众所周知,临沂是山东地域最广,人口最多的城市。而且,几十年雄踞在鲁南商业重镇的龙头地位,没有其他的城市可以撼动或者替代。民间资本十分雄厚而且活跃,临沂房价的上涨,离不开民间资本的持续注入和商业眼光的关注。

  2020年,临沂市常住人口为1066.71万人,城镇化率为52.75%,出生率为9.47‰,死亡率为4.55‰,人口自然增长率为4.92‰。2020年全市实现生产总值4805.25亿元,按可比价格计算,同比增长3.9%。

  谁都不会否认临沂近几年房价上涨是非理性的,因为涨势太猛。但是,完全归罪于炒房客有失偏颇。临沂房价走势应该与临沂的商业结构、经济发展、人口趋势、未来前景相联系和分析。买房的人都不傻,近几年“房住不炒”政策的贯彻和执行,购房者已经不再盲目入市。在国家严厉调控下的楼市,临沂房价为什么会逆势上涨?

  第一,临沂房价的上涨是阵痛,临沂面临着脱胎换骨的变化

  为什么说临沂房价上涨是阵痛而不是继续吹大的泡沫?应该承认炒房客和投资者以及盲目追高的大有人在。这些人为什么都看好临沂,而不去人口更多、收入相对较高、未来发展前景更为广阔的青岛、济南买房?

  1、鲁南经济圈的定位,对周边城市的吸附能力较强。继省会经济圈、胶东经济圈以外,鲁南经济圈由临沂、济宁、菏泽、枣庄四地市组成,临沂是鲁南经济圈的龙头老大。按照2020年的GDP公开数据,临沂为4805亿元,济宁为4494亿元,菏泽市3483亿元、枣庄1733亿元!

  同时,临沂对周边地市和区县的吸附能力较强,周边区县的人口一直向临沂主城区集中。随着临沂主城区的扩大和延伸,东边的临港区接壤日照港口码头。北城新区职能定位为市级市政服务中心、文化中心、体育中心、商业副中心、高教科研区、滨水休闲度假区所在地,中高档住宅区,房价一直领先于其他区域。

  2、随着主城区的扩大和延伸,人口密度和数量增加。根据资料显示,2016年临沂主城区人口分布为兰山区118万;河东区78.2万;罗庄区62.3万,合计主城区人口总额为258.5万。随着主城区的北延,南坊新区的常住人口增加,对房产的需求比较强烈。截止到2019年末,兰山区为127.42万人;高新技术开发产业区为12.7万人;罗庄区为66.06万人;河东区为66.54万人,经济技术开发区15.16万人,城区总人口为287.88万人。3年时间常住人口增加29.38万人,增长11.36%,平均每年增长3.78%。人口不断增长,对楼房的需求就会增多。

  3、经济转型面临很大机遇,对打工人的吸引力较大

  临沂作为鲁南重镇,有着传统的商业基因,曾经是江北最大的批发市场。随着互联网的发展和高铁等现代化运输能力的提高,临沂人积极“走出去”和“引进来”,去学习外面先进的管理经验,开拓市场,并且有人提出“拥抱长三角”,争取更大的发展空间和更多的就业机会。引进先进的管理经验和就业岗位,提供一流的营商环境和平台。

  临沂作为人口密集的城市,随着格力空调等制造业的进驻,为广大农村地区的百姓提供更多的工作岗位。他们收入的增加也会带动临沂楼市的繁荣和发展,对于周边区县,临沂有更大的发展空间和吸引力。

  第二,临沂房价上涨过快,炒作和投资比重大,购房者不堪重负

  不可忽视的是临沂房价连续上涨,炒房客和投资者赚得盆满钵满。面对连续几年上涨的楼市,购房者也是怨声载道,愤愤不平。据安居客资料显示,临沂4月份二手房均价为9399元/平方米,较3月份二手房均价9241元/平方米,环比上月上涨1.71%,同比去年上涨19.66元/平方米,一直居高不下。

  1、临沂楼市一直是近几年房产新闻的焦点,炒作的高价房令购房者很苦恼。老百姓对于高房价的深恶痛绝有目共睹,但是,房价却一直居高不下。很多正规媒体也呼吁降低房价,效果甚微。这就不难想象,楼市连续上涨的原因是什么,为什么会有人接手高价房?如果分析就不难发现,就是因为短期内流入到房产的资金过多过快,导致房价爆发式上涨。

  2016年棚改资金集中入市,需求迅速增加,房产企业的各路诸侯纷纷杀入临沂楼市。如碧桂园、恒大集团等数十家房产企业争夺临沂市场。与本地房企争夺优质地块,导致“地王”不断出现,土拍火热。同时,温州、青岛等地的炒房团也尾随而来,炒高房价,让普通的购房者只能望房兴叹,感觉苦恼和无奈。

  2、空置率居高不下,炒房和投资房产的成分较多,实体店和制造业资金流进楼市。临沂楼市的空置率较高,达到22%以上,有以下几个原因:一是开发速度太快太集中,导致新房建设得过多,交房时间延迟等原因,出现大量未装修入住的房子;二是炒房客和投资者囤积房源较多,待价而沽,房价在高位横盘;三是各区县条件好、收入较高的家庭购房,暂时闲置,待以后过来定居等原因。

  由于近几年制造业和传统的物流行业受经济形势及电商的影响出现收入下降、生意难做的情况。楼市却十分火爆,这些久经商场的生意人看到最好的投资机会和渠道,各路资金纷纷流入楼市。有制造业、物流业和各种服务行业的资金都有。出现了批发行业门可罗雀,饭店商店关门闭户,工厂车间拍卖转行的现象,资金多数流进楼市,造成房价上涨。

  第三,2021年临沂楼市将出现拐点,资金持续流出,房价会高位横盘并出现分化

  虽然现在房价仍然居高不下,但是,二手房有价无市,成交甚少;一手房处于横盘状态。随着“房住不炒”和“三道红线”、“二条红线”对流入楼市资金的限制,临沂房价也不可避免地出现拐点,需要横盘整理或者下跌走量的过程,去库存回笼资金成为今年楼市的首先。

  1、临沂房价不会出现大幅下跌的可能性,民间资金充足。作为鲁南经济圈重要城市的临沂,由于前期楼市流入的资金太过于集中,导致房价上涨太快。真正的炒房资金是从2018年前后开始,推动一波连续上涨的行情。当时很多本地人不相信房价会一直上涨,观望者较多。随着各大房企的入驻,以及外地炒作资金持续的流入,民间资本才开始大量购进楼房,作为投资的首选目标。现在过去3年左右的时间,很多开发的楼盘刚刚交房,有的尚未办产权证,最近1-2年的时间二手房无法出现集中交易的现象,资金被锁高位,房价难以大幅下跌。

  2、与周边城市相比,临沂楼市分化比较严重,均价与其他城市相差无几。与其他城市相比,临沂房价并没有很多人宣传的那么高,那么可怕,临沂人整体收入和积蓄要高于周边的城市。根据《中国工资网》数据显示,临沂2021年平均工资为6783元/月,一直处于第3位,仅次于济南的7056元/月、青岛的6814元/月。而同属于鲁南经济圈的菏泽6320元/月,排列第7位、济宁6147元/月,排列第12位、枣庄5812元/月,排第16位。

  而这几个城市二手房均价和临沂相差无几,济宁4月份二手房均价为8998元/平方米,比临沂4月份的9399元/平方米,相差401元/平方米;枣庄4月份二手房均价8372元/平方米,较临沂4月份二手房均价相差1027元/平方米。与相邻城市日照相比,日照2021年平均工资为5816元/平方米,位居全省第16位,比临沂少967元/月,二手房4月份均价达到10216元/平方米,比临沂高出817元/平方米。

  3、临沂新盘开发较多,北城新区房价高占比大,抬高均价。北城新区楼盘开发数量较多,由于重点学区房的缘故,价格比较贵,达到20000元/平方米以上。很多人的目光锁定在北城新区,而其他地方如罗庄4月份二手房均价为7106元/平方米;河东区4月份二手房均价8848元/平方米,远低于临沂均价。由于北城新区开发的楼盘数量多,销售火爆,所以抬高了楼市均价。

  2021年临沂楼市将分化严重,北城新区的优质楼盘将持续走高,但是换手率会较低,如果没有学区等需求的家庭,可以选择其他区域的房子购买。罗庄、河东区、以及高铁片区的房价将会出现下跌趋势,慎重选择,择机而入。

  总之,当前政策对房产行业严厉调控,很多炒房和投资的资金正在流出楼市。人口也在不断流入,刚需的资金会逢低接盘一些二手房,所以,不会出现大涨大跌的现象。临沂的实体经济正在崛起,未来5年会有脱胎换骨的变化,阵痛之后,随着经济的发展,楼市也会走向健康发展的轨道。