418万亿！我国住房总市值“富可敌国” 严格调控下市场成交冷淡

　　中国人对于房屋的“执念”甚至可以追溯到历史时期，当今很多人仍觉得没有房子就像是没有家。人们对于房屋的执着和之前国家对于房地产市场的优惠，使得中国楼市这些年来久盛不衰，中国的楼市在全世界范围内来看也是名列前茅的，然而进入十四五规划以来，国家对于我国房地产市场的管控力度也在不断加大。

　　418万亿

　　多年以来，有一个疑问一直环绕在人们心中—中国楼市这个盘子，到底有多大?换句话说，中国的房屋总市值到底有多大?随着房价的上涨，找到这个问题的答案变得越来越迫切。但一直以来，由于官方并没有公布明确的信息，大家只能通过局部数据进行估算，甚至还出现了不少耸人听闻的案例。比如今年初，一则“卖掉深圳的房子，能买下半个美国”的消息就被传得沸沸扬扬。

　　这个数据多少有点夸张，像极了三十年前的日本。那时候，日本人就曾狂妄地向全世界宣示：卖掉一个东京，能够买下整个美国。后来大家都知道了，日本楼市硬着陆，泡沫碎了一地，日本经济进入失落十年。

　　这种市值本身没有太大意义，更像是一种“纸面富贵”，因为不是所有的房子都能变现。但就和股票一样，上涨的市值能给人强烈的财富幻觉，让所有人都以为自己的财富正在不断膨胀。

　　央行2020年发布的报告显示，我国城镇居民家庭七成财富都是房产，住房拥有率为96.0%。当绝大多数家庭的财富都和楼市捆绑在一起的时候，这个总市值就变得意义非凡，甚至牵动着每一个有房人的心。

　　幸运的是，这个问题终于有了一个较为明确的答案。最近，东吴证券首席经济学家任泽平的《中国住房市值报告：2021》发布了，在这份报告中，我发现了几个数据，你也许会感兴趣。

　　第一，截至2020年，中国住房市值418万亿元，是GDP的4.1倍，占股债房市值的66%。

　　第二，一线城市住房市值占全国四分之一，中国城镇、乡村住房市值分别占比93.6%和6.4%。

　　第三，中国居民家庭住房资产在总资产中占比为62%，普遍高于西方发达国家。

　　第四，中国房屋总市值≈美国+英国+法国+德国。

　　看来，中国人喜欢房子，确实世界闻名。

　　中国住房市值的增长无疑是迅猛的。从2000年到2020年，20年间，中国住房市值从23万亿元增加到418万亿元，增长了18倍，年均增长15.6%。仅仅2018年，中国住房市值还是321万亿元，是GDP的3.6倍。楼市的狂欢，还在继续。

　　一场浪潮，正在深圳蔓延

　　中国住房市值创下新高，南海之滨的深圳，却在酝酿着一场闭店潮。最近一个月，如果你走在深圳的街头，你会发现一些原本热闹的房产中介门店，悄无声息地就关闭了。在龙华，很多中介门店已经人去楼空，“旺铺招租”的牌子高高挂起。

　　在福田，哪怕是核心地段的门店，也被撤下招牌，无比凄凉。仅仅两三天，就发现了12家房产中介倒闭关门，这还只是龙华和福田两个区的一部分情况。在没被发现的地方，更多的中介门店还在倒下的路上。上一次出现这样的场景，还是在2008年金融危机的时候，据说当时有一半的中介门店都关了。楼市低迷的2014和2017年，深圳也同样传出了中介关店潮。

　　历史似乎正在重现。根据深圳中介协会的调查，深圳中介“新人”的入职意愿已经逐渐走低。一向被称为楼市热土的深圳，为何从业人员如此低迷?从中介协会的一个数据里，我们隐约可以窥见答案：上半年中介每人月均网签0.1套房，相比2020年大跌46%。

　　如此惨淡的数据下，在中介聚集竞争激烈的地方，倒闭潮也并不出奇。业内甚至调侃，房产中介也要送外卖、做保洁、开滴滴了。中国房地产报大湾区甚至在报道中直言—预计7月出现离职潮。

　　至于离职的原因，南山区一个做了6年的中介说出了真相：第一类是赚到钱了想休息一会，等到市场行情好了再回来;第二类去了地产相关行业，比如进了房企;第三类是直接回老家，告别大城市。

　　市场就像一个会伸缩的海绵，房产中介队伍，必将随着楼市的涨落而波动。半年前还开开心心拿着年终奖的人，现在可能却要被迫转行了;一年前还雄心勃勃要扩张的门店，现在可能就要倒闭了。无论是离职潮还是关店潮，都在告诉我们，深圳房产中介，正在经历一场大洗牌。

　　最严调控潮

　　房产中介的煎熬背后，深圳二手房市场已经降至“冰点”。国家统计局数据显示，2021年5月深圳市二手房价格指数环比下滑0.1个百分点，这是自2019年7月以来深圳市二手房价格指数首次下跌。

　　仅仅就在今年1月，深圳还以1.7%的环比涨幅位列70城之首，谁也没有料到，4个月之后，深圳就成为二手房价环比下跌的 17个城市之一。如果说0.1%的跌幅还不算什么，那二手房的成交量足以说明真相。深圳市住建局数据显示，2021年5月，深圳二手房成交量为3027套，与上个月的4877套比起来，下降幅度达37.93%，与去年同期的8533套比起来，下降幅度达到64.52%，直接腰斩了六成!

　　这场下跌还在继续，刚刚过去的6月份，深圳二手房成交量跌破3000套，而去年同期为10594套，同比下降超7成。用业内人士的话来说：一旦网签量跌到4000套以下，深圳二手房基本就是低谷中的低谷了。

　　尽管夏天早就来了，但深圳楼市依旧停留在寒冬。时至今日，深圳的楼市，已经不那么“深圳”了。遥想一年前，深圳房价节节攀升，哪怕冲到全国第一依旧一房难求，大把人在千万豪宅门口排着长龙。仅仅一年之后，深圳楼市已经变了模样，急切的深圳业主已经开始使出各种卖房“绝招”。

　　在龙华，一套74平米的两居室，630万的价格挂了一年，依旧无人问津。在南山，一套经纪人口中“最笋的三房”，挂牌价相比春节前已经下降了一百多万。在福田，一个业主为了卖出自己157平方米的大面积住宅，将挂牌价下调了60万。更绝的是，这位业主：还答应出1个点佣金，并单独奖励业务员10万元“辛苦费”。

　　这意味着，一旦哪位房产中介帮这位业主把房子卖出去了，基本上能得到超过20万元的报酬。

　　深圳楼市这些魔幻现象的背后，很大程度上源于高压的调控政策。就在今年2月8日，深圳官方发布关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知，同时公布了3595个住宅小区的二手住房成交参考价格表。

　　在此之后，深圳还多次发布正式文件和行业提示，要求中介规范对外房源的展示价格，不得超过成交参考价。

　　更早的时候，2020年7月，深圳市住建局等八部门发布“新深八条”，从限购、限贷、打击“假离婚”、豪宅线调整等多方面打击楼市炒作行为。与此同时，经营贷遭到严查、“打新”得到规范、落户开始收紧，深房理等一批炒作机构被打趴。史上最严调控潮下，一向狂热的深圳，已然一片寂静。

　　尾声

　　如果我们把视野放大到全国，一场针对二手房的定向狙击还在蔓延。一是严控房贷。从今年初开始，全国就有多个城市提高房贷利率，统计显示，4月份之后，上调房贷利率的城市高达60多个。

　　房贷利率提高，咬咬牙多出点钱也就扛过去了，但最让二手房买卖方抓狂的是：停贷。原本很快能批的贷款，如今最快也要等好几个月。在如今的市场上，能全款买房的毕竟是少数，绝大多数购房者都只能选择贷款。本质上来说，玩的都是一场“杠杆游戏”。如此一来，购房者的“七寸”被牢牢抓住，二手房交易犹如一盆冰水从头浇下。

　　二是卡住房价。

　　就在7月9日，上海市房管局召开规范二手房源挂牌管理会议。会议明确，在本市已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。这是一个重磅杀手锏。在此之前，上海搞房源核验的时候，就曾导致链家一夜之间匆匆下架2万多套二手房。

　　如今，在房源核验基础上，还加上了价格核验，并给出了具体操作时间表。上海二手房又加上了一道锁链。在此之前，深圳、成都、西安、宁波等城市也出台了二手房成交参考价机制。业内人士感慨：二手房正式进入“定价时代”。

　　这样一来，房产交易将变得更加透明，“卖家—中介”的天然利益同盟将从此瓦解。未来，房产中介的命运，将充满更多变数。闭店潮，可能仅仅是一个开始。