众多房企齐聚上海 上海首轮放地就疯狂吸金857亿元

　　越是在繁华的城市地价越贵，因为更大的人流量能够带给投资者更大的收益。作为我国发达程度首屈一指的上海，土地价格十分昂贵。但这也挡不住投资者的热情，最近上海市浦东新区房地大厦的土地交易市场大厅人山人海、保利凭借着超高的18.35亿元价格最终拿下了宝山区罗店大居0110-02地块。

　　这是6月25日在上海市土地交易市场上演的一幕。当天，历时一周的上海首轮集中供地正式收官，集中出让的56幅土地共揽金856.82亿元，其中包括31幅含住宅地块、17幅动迁安置房地块和8幅租赁住房地块。

　　《中国经营报》记者连日来在上海市土地交易市场采访了解到，上海此轮集中供地呈现出前冷后热、中心区冷新城区热的局面，前2个工作日土拍形势冷清，后半场开始逐渐升温。其中，宝山区美罗家园地块最为抢手，共吸引了18家房企“围猎”;保利则出手最阔绰，先后以105.13亿元和18.35亿元摘得静安区灵石社区地块和宝山区罗店大居地块。

　　记者梳理发现，共有超过40家房企参与上海首轮集中供地，包括碧桂园、招商和保利等头部房企以及中建八局、中铁建、光明地产、金隅集团、华发和杨浦城投等国资企业。而受北外滩地块围标事件影响，中海、华润和万科未参加土地竞夺。

　　土拍前冷后热

　　据上海市土地交易事务中心在上海土地市场官网发布的公告，上海首批集中供地于6月18日开始，至6月25日结束。

　　据记者不完全统计，共有超过40家房企参与到上海首轮集中供地的“围猎”中，包括上海土地市场的老面孔保利、大华、招商、金地和建发等，参拍地块达到10幅左右;新面孔包括雅居乐、越秀和五矿地产等。

　　在28幅计划出让的含居住用地地块中，因1幅地暂停出让，最终实际出让27幅地块，总出让面积178.11万平方米，起拍总价约700亿元。其中，有15幅地块因有效申请人数未达标，采用挂牌方式出让，12幅地块则采用有竞价招标方式出让。

　　记者在现场采访中了解到，上海此轮集中供地呈现出前冷后热、中心城区冷新城区热的局面。6月18日，在集中供地开始的第一天，上海市土地交易市场大厅里颇为冷清，房企每轮出价也颇为谨慎;随着优质地块的陆续释放，房企拿地热情也开始逐渐升温。

　　值得注意的是，在6月18日即拍出了总价超过百亿元的商住办用地——静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块，这也是上海此轮集中供地总价最高的地块。

　　不过，该地块仅吸引了保利和华发2家房企现场竞价。在触发中止价之后，保利旗下的太仓锦雍置业有限公司最终在一次书面报价环节以105.13亿元拿下，成交楼面价5.17万元/平方米，房地联动房价查询结果则为10.5万元/平方米。

　　记者实地探访了解到，该地块为上海新中动力机厂旧址，目前地块平整，四周砌着高墙，里面还有4幢待拆的老厂房，北面以彭江路为界与大宁金茂府相邻。

　　易居研究院智库中心研究总监表示，静安灵石社区地块属于工业用地盘活后的土地，由于总价高且位置好而颇受关注。该地块被保利发展摘得，基本上算是符合预期，尤其是从拿地实力和拿地优势来看也是如此，“动辄百亿元的拿地成本，对于普通房企而言肯定存在压力”。

　　房企“会战”五大新城

　　除前冷后热外，上海首批集中供地在总体上也呈现出中心区冷新城区热的局面。从土拍整体形势来看，房企的竞争焦点主要集中在上海“五大新城”，即嘉定、青浦、松江、奉贤和南汇，由于市中心供应地块较少，入围的企业也不多。

　　6月23日，在青浦赵巷板块内置旺路东侧H4-04地块的竞拍中，吸引了碧桂园、保利、招商、建发、金地、中建八局、中铁建和旭辉等12家房企角逐。在评分阶段，上实城开、建发、金茂、中建八局、路劲等半数企业就遭淘汰，仅剩下6家进入报价阶段。

　　该地块也是当日出让的唯一一幅纯住宅地块，建设用地面积7.8万平方米，规划建筑面积10.14万平方米，容积率1.3。最终，中铁建以24.82亿元的成交价竞得，成交楼面价2.45万元/平方米。

　　除了青浦地块竞拍火热外，房企也将“战火”烧到了宝山。6月25日，宝山区美罗家园大型居住社区01单元0110-02地块迎来出让，报名企业数更是达到18家。

　　这也是在上海首批集中供地中最抢手的地块。最终，保利杀出重围，以18.35亿元和8.97%的溢价率成功摘得。

　　闽系房企建发则在上海经历了一段跌宕起伏的拿地过程。继2016年联合中粮、首开竞得宝山顾村地王后，建发4年来未在上海土地市场公开拿地。自去年5月开始，建发才继续在宝山扩充土储，低溢价竞得了2幅宅地。

　　记者注意到，建发在本次上海集中供地中，共参与了8幅地块的竞拍。在崇明区陈家镇CMS15-0305单元14A-01(实验生态社区18号)地块的激烈角逐中，建发最终以6.26亿元竞得，成交楼板价约1.44万元/平方米，溢价率约12.9%。该地块出让面积4.30万平方米，容积率仅有1.01，建筑面积4.34万平方米。

　　“早上过来拍地，看到一家企业的竞拍团队来了很多人，阵势相当大。”一位从房地大厦离开的TOP10房企人士感叹，公司虽然遗憾落败，但是符合预期，毕竟参与集中供地的企业多，各家密集出价，加之土拍新规增加了随机性，价高者未必能拿地，还需要一定的运气。

　　“锁死”地价稳房价

　　在业内人士看来，对比此前20个城市的土拍规则，上海首批集中供地引入了打分入围制度和扣分制度，更具有特殊性。以扣分制度为例，当年拿地越多的房企扣分越多，这就倒逼房企不能大规模拿地，从而在报名阶段就形成了分类：具有积分优势的房企在报名中就要有所取舍，重点布局优质、高货值地块;其他房企布局外围地块，以此获得更高的拿地可能。

　　中小房企在土地竞夺中也面临着更大的压力。据好地研究院统计，首批地块的入围门槛普遍为7进6、6进5，相较以往有适度放开，但外地中小房企想要首入上海还是困难重重，处于两难境地。一方面积分上处于劣势，难以进入优质地块争夺;另一方面，在产品力、品牌知名度上不具优势的情况下，报名外围地块的意义不大。

　　此外，上海首批集中供地还采取了多重措施以打击房企通过“马甲”拿地的乱象。土拍规则对申请人报名情况进行了严格限制，同一股东方只能出现在一个申请人中;同时竞得房企在完成合同约定的所有建设并完成房屋所有权首次登记前，不以任何直接或间接的形式将股权或投资权益转移给其他申请人或其关联方;未竞得房企，也不得入股。

　　专业人士认为，上海首批集中供地现场情况基本符合“稳地价、稳房价、稳预期”的国家房地产调控基调。在其看来，从稳地价角度来说，上海调整了土拍制度，分别设置了起始价、中止价及最高报价，27幅地块的最高报价与起始价的比例基本在110%左右，即溢价率整体保持在10%左右，超过中止价后并不一定是最高报价者会摘得地块，而是接近平均值水平者摘得，这基本“锁死”了土地的整体价格水平。

　　专业人士直言，本次土拍引入了房价地价联动机制，在拍地前就已明确了项目预售参考价格，更有利于“稳房价”。

　　研究院资深研究员也撰文指出，上海当前的政策有利于限制最高报价，一定程度上可以保障房企的合理利润。而设立高额监管资金、限制股权转让、限制房企“马甲”拿地等要求，更有利于让更多房企参与拿地。同时，从“最高价者得”到“以最接近一次书面报价平均价的原则”确定竞得人，有利于降低地价，可以避免因地价上涨联动引发房价上涨问题。