深圳楼市进入博弈期 刚需盼二手房价理性回归

　　去年年初突如其来的一场新冠疫情打得人们措手不及，为防止疫情大范围扩散，我国开启了非常严格的管控措施，因此疫情发现之初的上半年中，多个行业都遭受到了巨大的损失。随着疫情逐渐被控制住，下半年各行业经济开始复苏，房地产也迎来了新的小高潮。

　　去年经济增速急剧放缓，就在绝大多数人以为房价会稍微下跌的时候，深圳房价却如「脱缰野马」一路狂奔，涨幅令人咋舌，终于令住建部门出手调控。这一年多的时间里，深圳的开发商从高调卖楼到低调开盘，深圳购房者从「万人抢网红盘」到逢新盘必「打」，深圳中介从生意好到「脚不沾地」到准备迎接二手房成交的冰点时刻……众生的心情犹如被房价「搅乱了一池春水」。

　　中国房价行情平台的数据显示，2020年12月底，深圳二手房均价达到88000元左右，同比大涨34.25%，深圳二手房均价比北京贵23236元/平、比上海高近50%，是广州的2.2倍，是杭州的2.6倍。而就在一年多前的2019年12月，深圳二手房均价只比北京贵2000元左右，高出上海20%左右。

　　这还只是以一定的样本数据统计出的均价，实际上，购房者对房价上涨过猛的感受更为直接，南山的深圳湾、后海前海、宝安中心区等热点片区的楼价在去年一年的时间里，挂牌价均出现飙升，不管卖不卖得出去，业主们竞相挂高价，等待「接盘侠」上钩。

　　深圳住建部门限住了一手楼的价格，却迟迟未对二手楼怪现状「动手」，深圳购房者无不焦虑。2月8日，在住建部带队调研深圳楼市没几天后，深圳住建局赶在春节假期前一天火速发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，并在2月24日发布《关于开展房地产经纪机构二手住房成交参考价格应用情况专项检查的工作方案》，严查中介机构二手房挂牌价。

　　记者近日打开各家中介的APP发现，几乎所有房源价格栏都「暂无数据」，说明各中介对平台上的房源进行价格「整改」的工作尚未结束。

　　业内分析，此次深圳住建局建立二手参考价发布机制，目的主要在于增强市场透明度，令买方掌握更多市场信息，尽可能减少信息不对称的问题。他分析，政府发布的参考价未必与市场价格完全匹配，更多是使市民与相关机构有个参考数值，市民对楼价的预期会受到一定的影响，但住建局此举是否会左右成交价格，现在还言之尚早，博弈刚刚开始。

　　【决定短期房价走向的是监管部门和银行信贷的松紧】

　　过去几年，经营贷、抵押贷进入深圳楼市成为公开的秘密，催生了深圳房价的泡沫，甚至有不完全的数据显示，超过50%的买高价房的购房者用了除房贷以外的银行杠杆进入楼市，比如以现有住房做抵押，以公司名义申请经营贷，年利率最低3.85%，比房贷利率都低，拿这笔钱去买第二套或第三套、第四套房，房价上涨几年后，卖出，再买，以此达到财富「滚雪球」增长的模式。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，深圳楼市问题，本质上不是供求问题，而是杠杆问题，把杠杆控制住，就抓住了调控的「牛鼻子。」如何把二手房参考价转化为住建部门和金融部门的通力合作，打击违规加杠杆，才是关键所在。

　　深圳某股份制商业银行信贷经理刘女士向记者透露，尽管银行内部还没正式发文做严格要求，但是近日开会已再三强调，2月8号之后签约的二手房买卖合同贷款额以政府发布的二手房成交参考价为指导来发放，此外，尚未审批通过的经营贷，则看抵押房产评估价的7成与政府发布的二手房成交参考价孰高孰低，按低的那方来审批。

　　目前，深圳四大国有银行均已表态：二手房贷款发放额度以官方二手房成交参考价为重要参考。

　　【刚需盼二手房价理性回归】

　　楼价的疯涨几乎扼杀了刚需在深圳这个城市扎根下来的梦想。「从前我没觉得自己在这个城市有挫败感，有份还不错的工作，有个小房子住，未来努努力，还可以换个稍大的房子，但这几年，真的被房价逼得太累太痛苦了，我承认自己输了。」在一家互联网企业上班的林女士近期看到一张深圳二手房挂牌单价平均达到9万/每平米的图时，哑然失笑，她反问记者，如果不是用金融杠杆炒作，有多少人能承担起这么高的房价。

　　林女士家有幼童，去年以来，她一直想给孩子买个稍微还可以的学位房，看遍了南山区，学位还算OK的学位房单价没有低于10万的，后辗转到了罗湖区去淘一淘，没想到一些不错的小学周边，挂牌单价低于9万的也少之又少，而且越小的单价越贵，买个二三十平米的老破小的话，只能说占个学位，一家人住是没法住的，还得考虑在周边租房。

　　「全家也去宝安中心区附近看过学位房，环境是不错，但更是价格承受不起，勤诚达开发的某个盘挂牌单价是16万/平米以上，而2019年『十·一』前后的单价还只是八万五，一年多的时间，挂牌价就翻倍。」林女士感叹，「买房炒房赚大钱，深圳的楼价动不动短期大涨，毒贩都没这么赚吧?深圳房价的上涨何时是个头?」

　　就在刚需们焦头烂额、对高房价的恐惧接近崩溃之际，春节前(2月8日)，深圳市二手住房成交参考价格发布机制出台，终于暂时剎住了二手房业主比赛挂高价的「歪风」。

　　「现在各大中介的APP上已经看不到二手房的房价了，点进去价格栏都是暂无数据，眼不见心不烦，希望二手楼价真的能回归理性，给刚需一点盼头。」林女士表示，暂时焦虑的心可以歇歇了，如果未来二手房价理性回调，再做打算。

　　【挥手作别这个城市 我可能不会再来了】

　　「原来考上大学的那一天才是我人生中最高光的时刻，从前，我以为还会有不少这样的高光时刻，但进入社会后，真正感受到的是『暴击』。」横亘在年轻人和梦想之间的不是主观的不努力，而是深圳的高房价，在某制造业龙头企业工作的小胡告诉记者，深圳房价均价五六万时，自己还想着，年轻人努努力，总归是有希望的，深圳房价挂牌单价虚高到9万时，自己是真的产生了无力感，未来可能会离开这个城市，回家乡考公务员，再也不来了。

　　比他先一步行动的是无数人们看不到的普通年轻人的名字，他们在深圳打拚过几年，又悄无声息地离开了深圳。春节之前，原本在一家服装企业做设计的陈小姐打包了在这个城市的所有家当，租了一辆货车回老家了。几年前，她从上海来深圳发展，原本想扎根大湾区，在深圳稍偏远的地方买个房子，但因为家里生意出了点问题，自己月收入也就一两万，在深圳的高房价高月供面前犹如「杯水车薪」，最后只能作罢。

　　「不想被高房价捆绑，想想人生可能还有其它可能性，就走了，可能不会再来了。」陈小姐在微信上告诉记者，自己想回家考教师资格证，或者是开个幼儿美术培训班，选择安安稳稳不是要当逃兵，而是受够了待在深圳的焦虑感。

　　三年前「211」大学毕业的小胡也是来深圳追梦的有志青年，但这两年自己或多或少也受到了深圳人一天到晚只知道「搞钱」思想的影响，无论是餐厅、咖啡厅还是地铁上，深圳人聊得最多的就是赚钱、买房。

　　「深圳人就像上了『发条』一样，在搞钱和买房的事上永不知疲倦，没买房的想尽办法买房;买了房的尤其是手中有数套房产的天天盼着高房价『不走回头路』，只有更高没有最高;还有炒房客，全国各地来深圳炒房的炒房客不少，他们各种钻政策空子，控盘某个楼盘炒高房价，像『饿狼』狩猎一样等待刚需这样的猎物上钩。」小胡说，自己不是不愿意吃苦、不是不愿意在这座城市奋斗，而是即便再努力都无法跟上这个城市房价上涨的步伐，无力感令到自己想换一种生活方式。

　　他透露，今年会回去考家乡省份的公务员，考上的日子，也就是他将离开深圳的日子。

　　【中介：卖家不降 买家盼跌 中间人不好做】

　　2月8日深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》后，深圳二手房市场迅即降温。数据显示，春节假期后第一周即2月15日到21日，深圳二手住宅成交375套，环比下降23%左右，相当于2020年单周平均成交量的15%。年前忙碌的中介们一下子闲了下来，「做好了这几个月难以开单的准备，好在去年的业绩提成可以支撑一段时间。」深圳福田区某中介的徐经理表示，二手住宅成交如果降得太厉害，今年就要多开拓新业务了，卖公寓及外地盘。

　　2月8日下午，徐经理所在公司的领导去住建部门开会了，傍晚时分，公司群里就发了通知，下架所有高于参考价格的房源。几乎同一时间，多家房产中介的APP上也下架了所有高于参考价格的房源。由于一年多来深圳二手房挂牌价水涨船高，几乎所有楼盘的挂牌价都高于政府发布的参考价，一时间，各大中介APP上的房源价格都被隐藏了，房价一栏显示都是「暂无数据」。

　　徐经理透露，由于房源价格都被隐藏了，有一些春节期间意欲看二手房的买家纷纷在电话里咨询业主的放盘价格，并表示「价格不上架，很不方便，无法对比」。而作为中介方的自己，也是难做，「目前好像风箱里的老鼠，两头受气，去劝卖家降价，按照政府参考价卖，他们说你痴心妄想，也不能劝买家多掏钱，他们会说，政府都出参考价了，这房子不值买家的报价，凭什么我要吃亏上当。」徐经理表示，很多盘，他自己也不知道该卖多少钱了。

　　做中介七八年了，徐经理也第一次遇到政府对二手房出台指导价的情况，「确实这一年多二手房报价太疯狂了，南山、宝安等热点片区业主报价一个赛一个高，再不管管，深圳房价挂牌价确实得『上天』，我们自己也不希望市场过于狂热，招致调控，市场冷却下来，没单接没活干。」徐经理透露，短期之内，二手房成交肯定陷入冰点，自己今年会多找公寓销售、外地盘销售之类的活。