成都3.22新政16条重点解读 法拍房纳入限购限售范围

　　2021开年以来，各地楼市调控政策接连不断，今年的两会上，“解决好大城市住房突出问题”被重点提出。两会结束后住建部副部长带队赴西安和成都督导房地产工作，随后成都楼市发布新政，对楼市管控进一步收紧。

　　3月22日晚间，猝不及防地，成都楼市新政就来了。严格说起来，本次成都调控升级也不是无迹可寻。前几日，朋友圈还流传着“成都楼市新政截图”，最后被辟谣。

　　而上周六，住房和城乡建设网站发布消息称，“两会”结束之际，住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴四川省成都市和陕西省西安市调研督导房地产工作。倪虹强调，要深入贯彻落实“两会”精神，保持房地产调控定力，确保实现“三稳”目标，着力解决新市民住房突出问题。紧接着，成都就官宣了调控升级。

　　成都3·22新政16条重点一览

　　1、中心城区商品住宅用地“两集中”，限房价、定品质、竞地价;

　　2、超“三道红线”房企、失信竞买人不得参与土拍;

　　3、三倍熔断热盘限售期限由3年延长至5年;

　　4、法拍房纳入限购、限售范围;

　　5、建立二手住房成交参考价格发布机制;

　　6、认房认贷，中心城区(不含青白江)第二套住宅首付4成(非普通住宅首付5成);

　　7、严查贷款，防范消费贷、经营贷违规流入楼市;

　　8、严查借名买房、代持等行为;

　　9、鼓励成品住宅现房销售;

　　10、通过司法拍卖、股权转让等方式取得的在建商品住房项目，严格执行限购、限售以及商品住房价格指导。

　　本通知自印发之日起执行。

　　关系钱袋子

　　一、首付比例调整

　　简单地说，就是认房又认贷了。

　　不管你贷款是否还清，只要在大成都范围内查出有一套房，只要个人征信上打出来有过贷款记录，都算是二套房。且即便是在大成都范围内查询无房，但全国范围内有过贷款记录，也算是二套房。

　　二、二手房限价

　　今年2月，深圳成为全国首个宣布建立二手房成交参考价格发布机制的城市。本次成都直接借鉴深圳的做法：

　　1.要求经纪机构不得受理及对外发布明显高于所在楼盘合理成交价格的挂牌价格;

　　2.先期重点对热点片区、热点楼盘的二手住房实际成交价格进行梳理，逐步形成区域网格化的二手住房参考价格，用于指导二手房市场买卖。

　　其实有点对二手房实行限价的意思，但与新房限价不同的是，二手房交易双方多为个人，存在更多不可控因素，不排除部分业主在指导价未达心理预期前选择继续持有的可能，也许将导致从表面上看，二手房限价区域热度被控制住了。

　　另外，若与深圳一样，银行选择按照二手房成交参考价放贷，那么在官方具体参考价发布之前，或许会有一批集中成交。

　　待该条政策细则落地后，热门区域和楼盘价格或将下调，但也别太急着高兴，因为如果真的银行按参考价放贷，你可能还需要多准备一些首付。毕竟这里的参考价不是真正的限价，银行放款额度和真实成交价之间的差价部分，还得购房者自己承担。

　　堵漏法拍房，法拍房捡漏行不通了

　　堵漏法拍房，将法拍房纳入限购限售范围，上海和杭州已经先行一步操作了。成都紧随其后，有助于抑制法拍房投机行为。与这两座城市一样，成都的“法拍房”也曾多次因为高溢价上过头条。高新区天悦府一套法拍房以高达178%的溢价率成交，成交单价高出小区二手房成交单价1.3万元。

　　无独有偶，同样位于高新区的人居盛和林语一套房源也拍出了108%的溢价率。

　　官方对于堵漏法拍房是这样解读的：近期，部分不法中介机构利用我市“法拍房”未纳入限购限售范围进行恶意炒作，个人当事人虚构债权债务纠纷通过诉讼取得住房等现象时有发生，变相规避限购政策，故《通知》将“法拍房”等通过司法程序取得的住房纳入限购限售管理，查堵政策漏洞。《通知》规定的主体包括自然人、法人和非法人组织。

　　延长热盘限售，三年变五年

　　延长热盘限售时长被认为是杭州首创，如今成都选择跟进，将3倍熔断热盘限售时间从3年拉长至5年，一方面可以有效降低投资需求，另一方面也增加代持的风险和变数，起到打击炒房行为的目的。

　　严查代持行为

　　前文提到拉长限售时间可增加代持风险，让部分人主动放弃此类违规行为。成都也将严查此类行为，将限制该类人的房屋交易网签备案、商品住房购房登记、购买或承租保障性住房和人才住房等。涉嫌犯罪的，移交司法机关调查处理。

　　两集中官宣了

　　范围：中心城区

　　对中心城区商品住宅用地严格实行集中公告、集中出让，合理制定土地出让方案。这既有望降低土地市场热度，降低土地出让溢价率，抑制高地价的出现。又可以缓解供需失衡关系，增加消费者选择的空间，加剧各项目间价格的竞争，从而有效控制房价上涨幅度， 切实达到稳地价、稳房价、稳预期的要求。

　　关于商品住宅两集中的影响，我们曾做过详细分析：

　　限制参与土拍

　　此前我们还提到两集中模式下，因为重点城市供地频率下降，三道红线下的红、橙房企将有更多时间来修复自身负债指标，增厚现金流实力，提升参拍竞争力。

　　现在看来，红档房企是没办法在成都参与土地拍卖了。这一方面可以在一定程度上规避拿地房企资金链断裂风险，减少烂尾楼的发生，另一方面也是在倒逼房企主动降档。

　　成品房现房销售能减少维权吗

　　在官方解读“如何提高住房品质”部分，提到要加强成品住宅装修管理。

　　开发企业建设成品住宅的，要在销售现场显著位置公示成品住宅装修清单，按照交付标准设置样板房，做好相关开放工作，并将装修清单纳入商品房买卖合同约定。提供多样化设计方案供购房人选择，满足不同购房人对成品住宅装修的需求。

　　鼓励成品住宅现房销售。这对于购房者而言无疑是一大好消息，现房销售首先不用担心买到烂尾楼，其次所见即所得，尤其是成品住宅，可以仔细考量工程质量等，减少交房维权现象。

　　整体来看，成都本次楼市新政针对性特别强，调控更细更严更加精准，坚持“房住不炒”定位，打击投机，保障刚需，稳房价、稳地价、稳预期，让楼市实现平稳持续健康发展。