龙头房企多元化均有突破性 业务拆分上市成功路径难复制

　　为降低企业风险，提高综合收入，多家房地产企业在近几年走上了多元化业务发展的道路，在2020年的年度业绩会上，多家龙头房地产企业均重点提到了多元化业务。其中新城控股多元化收入占比超过了20%，夺得榜首位置。

　　碧桂园首次表态机器人业务有信心明年实现盈利;万科着重提到了旗下城市更新业务;恒大表示，目前恒大正在走出房地产业的单一性，向着“多元产业+数字科技”完成转型。

　　房企多元化战略的重要性，还体现在了“更名”上。2020年以来，世茂集团、禹洲集团、龙光集团均将企业名称“去地产化”，存量时代，显示出房企对于自身定位和发展策略转变的考量。

　　那么，经过几年探索，房企多元化进展如何?根据相关数据(截至4月12日)，2020年，TOP50房企多元化发展呈现两极分化，其中，新城、龙光以及招商多元化收入占比均超20%，位列榜单前三。祥生、建发、中梁和远洋排名垫底，占比仅为百分之零点几。龙头房企尽管声量强劲，但碧万恒融，仅有融创比例超过了5%。

　　近四年表现“割裂”，新城控股位居榜首

　　和讯房产观察，TOP50房企，多元化收入占比与公司在房地产业的排名并无关系，在多元化收入占比前十的公司中，房地产业绩排名前十到四十名者均有出现。排名数据十分割裂，新城控股、龙光集团和招商蛇口组成了第一梯队，多元化收入占比超过20%;第二梯队为六家公司，多元化比例超过10%;其余多数企业为第三梯队，比例在10%以下，大部分房企的多元化收入比例在5%左右。

　　而同一梯队中，紧临企业收入占比差距并不明显，比如，第一名新城控股超过第二名龙光集团近6%，第三名招商蛇口超过第四名时代中国近6.5%，这是相邻排名中最大的百分比差距。而其他相邻公司的排名中多元化占比则十分相近，都在2%以内。

　　多元化收入占比，前三甲有何突出优势?首先，新城控股在于旗下商业地产吾悦广场发展迅速。2020年，在行业普遍承压情况下，新城控股商业运营总收入增长至57.21亿元，其中吾悦广场商业运营总收入增长至56.7亿元，超额完成55亿元租金的目标，同比上涨超过30%。

　　新城控股董事长王晓松就曾强调，新城未来第3个15年发展的利润将主要来自于商业管理。

　　根据克而瑞数据，超九成房企布局了商业地产及运营板块。商业稳定的现金流、利润以及强抗周期性成为房企选择的主要原因。

　　招商蛇口得益于园区开发也实现了快速发展。2020年实现营业收入1296.21亿元，同比增长32.71%，其中社区开发与运营业务实现收入1012.57亿元，同比增长19.75%;园区开发与运营业务实现收入282.30亿元，同比增长126.28%。增速明显，助力多元化快速发展。

　　事实上，时间线拉长到更长，开发商的多元化业务早已开始布局，但2017年-2019年中多元化也呈现了极端的两极分化。

　　2017年多元收入占比第一名为绿地比例为48.19%，第二名为中南建设比例为37.85%，两者相差近10%，而第三名为金茂比例为13.53%，差距更加明显。

　　2018年依然延续2017年的趋势，第一名绿地的比例上升到了53.7%，第二名中南建设为38.45%，第三名远洋为14.31%，梯队之间的门槛依然十分巨大。

　　2019年在数量上出现了变化，过去两年中第一梯队占比近百分之五十的公司只有一家，在2019年变为两家，除绿地外，新城控股多元化收入占比也超过了百分之五十。

　　难掩多元收入占比较低事实?

　　从2020年成绩单看，龙头房企多元化均有突破性。

　　像万科多元化增速已开始赶超地产业务。过去，万科主业增速放缓，甚至沦为个位数增速，一直备受质疑。但2020年，万科多元化增速超过了主业增速，这不失为一大惊喜。

　　数据显示，租赁住宅，万科旗下集中式长租公寓品牌泊寓2020年营收25.4亿元，同比增72.33%;物业服务，万物云营收182.04亿元，同比增27.36%;物流仓储，万科旗下万纬物流2020年管理项目营收18.7亿元，同比增37%。其中，高标库和冷库收入同比分别增长29%和60%。相比之下，地产主业增速不及多元化业务。2020年万科销售金额约7041.46亿元，同比增长11.6%。

　　尽管如此，仍掩盖不了一个事实。龙头多元化收入占比在TOP50中的排名较为靠后，除融创在2020年多元化收入占比超过了5%外，其余三位龙头企业均未能突破5%这一比例。且近四年间，每一年该数据变化并不大。

　　尽管对于龙头房企来说，因其综合能力相交于规模较小的企业来说更为强劲，发展多元化支撑点较为厚实，但在变化莫测的外部环境加持下，试错时间变得似乎越来越昂贵，所以尽快使多元化成体系成规模成势力且尽快能贡献收入，恐怕他们变得更为迫切。

　　而从龙头房企多元化在去年的举动来看，也能体现出他们的迫切和焦虑心态。比如，2019年初万科曾喊出活下去，要求收敛聚焦，巩固提升基本盘，对于多元业务修剪枝叶，进行阶段性的总结和调整。

　　在2020年年底，“冰雪事业部”就消失不见了，被并入到了新设的部门。12月24日，万科集团合伙人兼原冰雪事业部(BU)首席合伙人丁长峰还在朋友圈发文称：经过3个月的筹备，集团正式发文成立了万科酒店及度假事业部，原冰雪事业部并入新的BU。又是万里长征，前面一样有雪山草地要过。

　　业务拆分上市成功路径难复制?

　　如果说，过去房企多元化确实在为企业寻求第二条增长曲线探寻路径，但在近两年来调控政策频发，融资渠道收窄背景下，房企们的多元化目的似乎也开始有所转向：即拆分上市，登陆资本市场，探寻融资路径渠道。

　　也就是说，当下开发商重提多元化，更多的是处于收拢资金提高流动性。但这条路好走吗?

　　当下，物业股总市值越过万亿门槛，港股物业板块平均市盈率31.7倍，远高于港股主板的市盈率(12倍)。虽然整体火热，但拆分后表现则两级分化，头部房企拆分的物业公司由于母公司规模，在管面积存在优势，增速也存在优势。

　　另一方面，小型物业公司似乎难以享受到这种红利，上市即破发的现象屡屡发生，以至于后来企业上市脚步似乎也变得不再那么迫切，且还在酝酿如何讲好一个新的资本故事。

　　“从2020年成交量来看，约有64%的物业股成交量低于板块均值，市场流动性偏弱，因此未来物业板块的增长速度会放缓。”第一太平戴维斯华北区估价部负责人、高级董事胡建明向和讯房产表示。

　　除物管板块外，开发商还跃跃欲试计划拆分出商业、代建、绿色智慧家居、文旅等板块上市，绿城中国、中国奥园、雅居乐都对旗下子业务进行分拆上市。不过，针对子板块分拆上市，克而瑞认为，各细分领域都有效仿难度。