慈溪下半年预计有4000套新房入市 利率增高交易量正在下降

　　自从国家对于楼市下发多种调控政策之后，各地的房产交易量就持续下降。因为在银行贷款时对于首付资金的来源有着非常严格检查流程，所以各地的贷款周期都有所延长，这正是为了防止炒房客进入市场而设置的。慈溪最近两个月新增住宅近两千套，但是签约数量却是不尽如人意。

　　截止9月8日，万固臻悦府新增供应192套，目前网签108套，签约率56.25%;江樾潮启新增供应344套，目前网签119套，签约率34.59%;碧桂园紫阙台新增供应298套，目前网签44套，签约率14.76%;中交玉宸园新增供应291套，目前网签45套，签约率15.46%;佳洲锦苑新增供应270套，目前网签16套，签约率5.92%;中锦品尚居新增供应116套住宅，目前网签43套，签约率37.06%;红星檀府新增供应206套，目前网签206套。这些项目备案均价最高的为碧桂园紫阙台，约22328元/㎡，最低为中锦品尚居，约13756元/㎡。

　　从板块来看，七八两月新城河板块、城南片区、科创文教区三大热门板块新增供应量和面积占前三，分别为490套、344套、291套，面积为84176㎡、46358㎡、41465㎡。备案均价以新城河板块最高，为21697元/㎡，其次是科创文教区和城南片区，分别为20671元/㎡、19077元/㎡。

　　截止9月8日，慈溪城区(白沙路街道、浒山街道、古塘街道、宗汉街道、坎墩街道)2021年住宅网签5907套，网签面积约881048㎡，网签均价约19391元/㎡。其中新城河板块占比较大，住宅网签2137套，占比达到36%，网签面积约344815㎡，网签均价约21028元/㎡。

　　相关数据显示，慈溪城区近一年的住宅量价走势整体呈现为量降价升的基本态势。近一年城区住宅网签量最高的是2021年1月，网签1947套，最低的是2021年8月，网签246套;网签均价方面最高的是2021年7月，网签均价约21304元/㎡，最低的是2020年10月，网签均价约15793元/㎡。就最近8月份网签数据而言，城区8月份网签套数为246套，环比上月下降约58.8%，同比2020年8月下降约67.1%;网签均价约19266元/㎡，环比上月下降约9.6%，同比2020年8月上涨约29.6%。今年下半年起，慈溪城区住宅成交量下降明显。

　　多因素影响市场行情

　　房贷额度紧，贷款周期拉长，房贷利率上浮……慈溪房贷市场持续“降温”，银行对首付资金来源和资质审批更加严格，这是很多购房者遇到的烦恼。业内人士分析，慈溪城区市场月度网签量下降有多重原因，信贷政策是其中一大因素。

　　去年年底，中国人民银行及中国银行保险监督管理委员会发布关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知，从2021年1月1日起实施，中央行对各大银行关于房产贷款设置了占比上限，进一步落实了中央“房住不炒”的主体方针，购房者置业贷款难度增加，贷款放款周期延长。额度紧张，一方面由行业周期决定。按照过往经验，银行下半年的房贷额度一般都比上半年紧张，放款比上半年慢，到来年新的额度释放出来，放款速度才会加快。另一方面是受房地产贷款集中度新规影响。按照新规，一些银行在上限边缘或超标，其房贷增速需要控制，因此今年银行对房地产贷款采取了精准的额度控制。

　　业内人士认为，下半年房贷额度缓和的空间不大，当前信贷政策以紧为主。在信贷控紧的形式下，2021年5月20日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行均宣布调整住房按揭贷款最低执行利率。首套房五年期及以上，最低执行利率为LPR+80基点，加点水平较之前提高了10个基点;即年利率提升至5.45%。二套房五年期以上，最低执行利率为LPR+105基点，加点水平较之前提高了10个基点;即年利率提升至5.7%。

　　调控政策加码，贷款浮动利率增高，直接导致月度网签量下降，影响市场行情。

　　4000余套商品房将入市

　　下半年，城区新建商品房住宅供应量将大幅增长，供应项目总建筑面积累计约98.1万方，新品入市达4000余套。

　　●朴石·悦翠云庭，位于坎墩街道，项目总建筑面积约3.8万方，预计规划户数226户;

　　●旭辉弘阳·上东辰府，位于科技文创区，项目总建筑面积约23.3万方，规划户数暂无数据;

　　●博洋·水映天成，位于老城核心区，项目住宅建筑面积约7.8万方，预计规划户数481户;

　　●金辉·城央云府，位于新潮塘板块，项目总建筑面积约6.6万方，预计规划户数224户;

　　●徐龙·崇文府，位于新潮塘板块，项目总建筑面积约7.8万方，预计规划户数541户;

　　●融创·江山云望，位于新潮塘板块，项目总建筑面积约18万方，预计规划户数987户;

　　●美的·君耀府，位于新潮塘板块，项目总建筑面积约15.5万方，预计规划户数557户;

　　●绿城荣安·汀澜鸣翠位于新城河板块，项目总建筑面积约1.9万方，预计规划户数115户;

　　●卓越中横线北侧B地块，位于科教文创区，住宅建筑面积约13.4万方，预计规划户数595户。

　　目前城区仍有较多的库存量，截至2021年9月8日，慈溪城区住宅在售库存有1928套，库存面积约295303㎡。如果以近一年的月均去化10.92万方为依据，城区在售库存的静态去化周期约为2.7个月;城区热门板块新城河板块的住宅在售库存有433套，约77164㎡，明月湖板块的住宅在售库存有189套，约31255㎡。

　　在售库存量充裕，新建商品房又增量明显，市场势必将偏向于买房，对于购房者来说，今年下半年将有更多选择。