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深圳土地溢价最高不得超过15%,稳房价先稳地价

2021/09/15 来源:C21在线网原创

文章摘要:  房价之所以高很大一定的程度原因是因为地价高,各大企业在竞拍土地时都会抛出不同的溢价。政府近段时间提出了“房住不炒”的概念,并且带来了稳房价先稳地价的政策。最近深圳市规划和自然资源局对供地规则再次进行调控“加码”。

  房价之所以高很大一定的程度原因是因为地价高,各大企业在竞拍土地时都会抛出不同的溢价。政府近段时间提出了“房住不炒”的概念,并且带来了稳房价先稳地价的政策。最近深圳市规划和自然资源局对供地规则再次进行调控“加码”。

  整体而言,此次深圳的政策措施集中在五方面进行优化,包括把地块拍卖溢价上限由45%下调至15%、严禁房地产企业利用“马甲(替身)”竞拍等。与国内其他一些近期调整土地拍卖政策的城市相比,深圳的新调控政策对房企的土地限购更加细致。

  “本次调整严格坚持‘房住不炒’的定位要求,紧紧围绕‘稳地价、稳房价、稳预期’目标,通过严格市场准入、优化竞价方式、强化‘房地联动’等多项举措,保障房地产市场平稳健康发展,全面提升群众幸福感、获得感。”深圳市规划和自然资源局在公告中表示。

  “深圳楼市政策的举动,具有很强的信号意义。稳地价稳房价是在全国范围内的顶层设计。在深圳,可能就是要让房价下跌。因为深圳这几年来的房价暴涨,其中的泡沫成分非常大。深圳房价下跌是对去泡沫最有力的落实,是对房住不炒最坚定的贯彻。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《财经》记者解析称。

  严控的背后

  此次深圳政策调整的宏观背景是:中央对房地产行业提出“稳地价、稳房价、稳预期”要求后,开始推行土地集中发布出让公告、集中组织出让活动的“两集中”政策(原则上全年不超过三次)。但从政策执行的看,今年2月宣布启动的22个试点城市集中供地政策,首批效果并不十分理想,多地密集延期第二批土地拍卖。

  “政策本意是分散土地竞争,释放大量供应土地的信号以平抑价格,但在部分热点城市反倒变成了加速市场垄断的机会,溢价率更高。”一位业内人士如此形容。除北方的一些城市土拍稍显遇冷外,部分南方城市出现过十多家房企或联合体争购土地的现象。

  7月30日,中央政治局会议再度强调“稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展”。随着首轮供地结束,第二轮即将开启之际,多个城市的调控姿态已经趋严。

  以深圳为例:7月,深圳曾首次公告其二轮土拍的供地数量及总面积。但在8月6日,深圳公共资源交易中心发布公告称:中止原定于8月9日进行的第二批集中供地的挂牌出让工作,具体出让时间另行公告;开发商已交纳的保证金将原路退回。

  根据8月29日的公告,深圳市第二批住宅用地集中出让涉及的土地不变,仍为22宗,总用地面积83.4公顷,集中在光明、龙岗、宝安、龙华等区。包括:前海1宗、南山区1宗、龙华区4宗、宝安区4宗、光明区5宗、龙岗区5宗、坪山区1宗、深汕特别合作区1宗。计划于9月28日集中出让。

  新的供地规则首先更新了竞买人资质条件和准入要求,即无论是否采用联合竞买方式,参与竞买的申请人必须具有房地产开发资质;为防止房企通过“马甲”(替身)抢地,同一企业及其控股各公司不得参加同一宗地竞买。同一企业及其控股各公司(包含联合竞买方式在内)最多可竞得3宗土地。

  第二项优化是调整地块溢价率上限,由原先45%调整为15%。第三项优化是在“房地联动”的基础上,进一步下调住房销售限价,普通商品住房销售限价较原先限价下调3%至9.2%;安居型商品房销售限价较原先限价下调2.8%至9.1%。

  此外,为确保地产商使用合规自有资金购地,深圳的新规定也严格落实购地资金审查机制,将建立“先承诺后审查”工作机制,竞买申请人需承诺购地资金来源不属于股东违规提供的借款、转贷、担保或其他相关融资便利等,不属于金融机构各类融资资金,非房地产产业链上下游关联企业借款或预付款,不是其他自然人、法人、非法人组织的借款,并非竞买企业控制的非房地产企业融资等。

  为加强管理,深圳将强化企业信用约束,即审查发现土地竞买人或竞得人不符合准入条件或不履行承诺,将采取取消资格、没收竞买保证金、一年内禁止参加深圳市国有建设用地竞买活动,并向社会公开等惩戒措施。

  “价格反弹可能性不存在了”

  在深圳新一轮土拍的所有土地中,最高限价均出现了不同程度的下降,此举亦被广泛解读为传递出了较强的政策信号。

  以位于深圳宝安区松岗街道的A401-0187宗地为例,其是所有地块中地价最高的,同时也是降价最多的,最高降价19亿元。此外,位于龙华区观澜街道的A916-0572宗地面积最小,总地价也最低,不过此次的最高限制地价也降价了3100万元。

  除总价下降外,在本次供应的土地中,出售型人才房、出售型安居房、公租房的供应比例都有所增加。

  “在新房全面限价、价格审批严格的情况下,深圳建立‘地价-房价’联动控制的商品房新模式,房价地价进入全面管控阶段,楼市更加强调公共属性,而不是市场化。未来,新房价格有望下降。同时,新房和二手房价格联动控制的价格形成机制也已经形成,价格再次反弹的可能性不再存在了。”李宇嘉指出。

  他认为深圳目前的房地产调控总体基调是:既要控制地价,也要有效地增加公共住房供应的规模,以达到土地公共效用价值最大化。

  “如果达到地价上限的地块,全部摇号,那么深圳的公共住房租赁住房,怎么来增加供应呢?基于以上考虑,对南山、龙华2宗全年期自持租赁住房用途地块,为了鼓励企业有积极性拿地,采取直接摇号确定竞得人的方式,既从源头上直接降低了用地成本,从而降低了租赁经营的成本,而且以热点区域地块出让,来吸引开发商做民生属性的租赁住房供应。”李宇嘉称,“南山和龙华都是深圳房价比较高的热点片区,政府愿意牺牲地价,将优质地块拿出来做全自持的租赁住房,彰显了深圳调整住房供应结构,增加租赁住房供应的改革决心。”

  在此方面亦值得提及的是:8月29日,深圳市七届人大常委会三次会议审议了〈深圳经济特区住房公积金管理条例(草案)〉的议案》,城建环资工委对《深圳经济特区住房公积金管理条例(草案)》(下简称《草案》)进行了初审。

  初审建议应在法规中允许公积金管理机构在推动创新优化住房公积金运营模式的探索,拓展住房公积金可投资渠道,如国债、深圳政府地方债等,提高住房公积金的收益率,建立职工参与住房公积金制度及共享发展成果的路径。

  此外,此次初审还建议在确保住房公积金资金安全的前提下,强化住房公积金在公共住房供给方面的作用,探索将住房公积金按计划用于支持深圳公共住房建设,公共住房租赁及出售所得的利润也可适当补充公积金不足部分。