多个热点城市升级限购政策 房产调控让刚需倍感压力

　　住房是老百姓刚需，所以当房价上涨的时候，受影响最大的还是老百姓。为了稳定房价，自2021年以来，各地政府频繁出手对市场进行调控。政策高压之下，各大城市房价涨幅明显减低，这也让刚需购房者看到了一丝买房的希望。

　　4月20日，计划认筹上海瑞虹新城的买家张琳琳琳(化名)接到了中介人员的电话，询问其积分有多少，当听到张琳琳积分为60的时候，中介人员开始连番劝阻她去认筹，称要65分以上才有机会参与摇号。

　　与张琳琳一样遭遇被“劝退”的情况并非个案，最近上海新盘甚至出现由于信息不对称，导致买家错过认筹的情况。实际上，“一房难求”已经从上海等一线城市蔓延到周边的二三线城市。

　　近日，宁波、合肥、杭州等地纷纷出台调控新政，宁波限购升级，扩大限购区域范围;合肥公布新房摇号规则，三成以上房源由刚需购房者优先购买;杭州收紧高层次人才购房限购条件，落户满五年方可买二套住房。

　　业内表示，类似调控说明各地都有主动收紧、主动稳定房地产的导向。过去很多地方政府调控还是有惰性，今年调控的积极性明显增加，这是具有积极导向的，也有助于进一步解决大城市的住房问题。类似调控也说明大城市确实面临房价上涨的压力，通过调控有助于促进稳定发展。

　　流动性收紧

　　4月19日，合肥市住房公积金管理中心发布《关于进一步加强住房公积金提取管理工作的补充通知》，明确提出，同一套住房频繁交易提取(12个月内两次以上)，不予提取。

　　以上规定，主要是防范、打击利用同一套房源频繁交易来骗提公积金的不法行为，严格规范公积金提取条件，抑制投机炒房行为。除了合肥之外，近日还有南通、贵阳、武汉、佛山等地相继对公积金流动性实行收紧。

　　业内分析认为，公积金出现流动性风险，与最近各地，尤其是长三角和珠三角部分城市出现的“抢房”现象有关。此外，深圳、上海、广州、绍兴、东莞等越来越多的城市严查经营贷、消费贷违规进入楼市。

　　近期，长三角热点城市宁波、南京、合肥接连出台各项房地产相关政策，意在平抑热度、稳定市场。其中宁波、合肥作为近期被约谈城市，政策调控力度明显加大。宁波扩大限购范围、加强住房交易管理;合肥实行学位制、热点区域二手房限购、热点楼盘“摇号+限售”等，体现出政府稳地价、稳房价、稳预期的决心。

　　可以说，在住建部约谈、整顿中介、约束二手房、收紧经营贷、土地集中供应成新一轮调控重点之后，公积金流动性也被收紧了。刚刚过去的3月，全国楼市调控政策次数高达48次， 2月份调控也是井喷之势，单月房地产调控次数高达45次，超过了1月份的42次，2021年一季度累计房地产调控政策次数高达135次。

　　“最后的疯狂”?

　　最近一周来，一线城市中，北京、上海、广州三城成交显著回升，北京成交环比翻番。克而瑞地产研究数据显示，近八成二线城市成交走高，成都、武汉、南京、青岛成交表现尤为亮眼，重庆、杭州成交小幅回调，但整体仍维持高位，长沙成交探底回升，增长49%。14个三四线城市成交涨跌参半，东莞、肇庆等成交表现不俗，环比增幅超100%。

　　南京、合肥、成都、杭州、郑州、宁波等二线城市无一例外出现了“一房难求”。宁波“416”新政涉及面很广，包括扩大限购区域、加强住房交易管理、加大住宅用地供应、严审购房首付资金来源等，多维度打压楼市资金流动性。然而，位于宁波明湖的水岸春晖，共有400套新房源，报名人数达到4046人，无房户中签率18%，有房户中签率6%。由于这个楼盘报名要求每户130万资金冻结，意味着这个二线城市的新盘一次性就能集结超过50亿资金。

　　号称“上海后花园”的湖州，各大售楼处也出现了“一房难求”的局面，销售人员自身都参与购买房源。王伟去年在湖州买了两套房，今年春节后，他购买的两套房子分别涨了10万。据王伟介绍，个别项目连内部购买都要找关系、提前订。第三方机构统计，今年1月至今，湖州销售排名前五的楼盘，单价均已破万，且第一名成交总套数超过500套，刷新近年来的成交记录。

　　湖州中心城市库存共310万方，按照过去6个月的平均去化速度44万方/月，去化周期仅7个月，有的板块比如有人才政策加持的东部新城，去化周期仅有6个月，与杭州目前的去化周期相当，也是三四线城市中去化周期最低的城市板块之一。

　　一二手倒挂严重、板块房价轮动、高价地迭出等因素导致一线城市周边的二三四线城加速去化。比如南京，热门板块一房难求，河西、南部新城、江北核心区，8成首付也拦不住购房人群的涌入。据了解，南京周边盐城、滁州的买家最近也在伺机入市。

　　4月20日，南京限购政策升级，自最近落户之日起两年内，新落户浦口、六合、溧水、高淳区(不含江北新区直管区)范围内的居民，只能在浦口、六合、溧水、溧水两个区范围内购买商品住房和二手住房。这被看作是南京关闭了借由落户买房的通道。

　　一名房企人士表示，现在的市场，很像密集调控周期前的“最后疯狂”，但“一房难求”也并非存在于每个城市。其所在的房企，今年的重任就是加速去化，保住销售规模的同时降杠杆。“去化快的城市就争取多卖，去化慢的城市看情况调整价格，总体就是加速去化。”但他也透露，房企普遍存在一个，今年在卖房的同时，还要把好投资关，严格按照去化能力储备土地。

　　而在张琳琳看来，更糟糕的情况是，开发商开始要求全款支付能力的客户优先购买。而如今上海各大银行开始严查经营贷，堵住了解决短期资金短缺的通道，那些刚需置换的老百姓，真实地感受到了调控的效力。