北京试点集体用地建设租赁住房 三方受益存在改善空间

　　分析近日发布的集体建设用地建设租赁住房的试点方案，这个政策针对的是集体建设用地，请注意，这地产权是村集体所有，不是私人的。这地做什么用?给村自建厂房，酒店，集体活动场所等，与宅基地是不同性质的。现在形势不同了，小工厂少了，大工厂环保问题也要搬了，反而外来居住问题突出了，于是政府把解决住房的主意打在了集体建设用地上，原来规划是工业厂房的，修改规划成商住用地好了。

　　北京市大兴区瀛海镇，20栋楼房拔地而起，钢筋水泥中，社区已经初具雏形。楼体外立面由红、黄、灰三色交叉组合构成，绿化打造也正在进行。熬过一个冬天，再补种一批树苗，社区便要对外运营了。不同于周遭密集的预售期房，这里将建成北京目前最大的集体土地租赁住房项目，能够容纳6000余位居民在此居住。

　　2015年，原国土资源部确定集体经营性建设用地入市的试点地区;2018年3月，全国首个集体土地租赁住房项目落地北京成寿寺，万科成为集体土地租赁住房建设及运营中“第一个吃螃蟹的人”。随着2020年1月《土地管理法》的正式实施，集体经营性用地入市的法律障碍被破除，流程进一步走向规范化。如今，体量更大的项目正在酝酿。

　　有行业内人士表示，北京目前该类项目中税收、建筑规划标准等方面的难题正逐步化解，制度设计、项目公司结构、运营逻辑等方面的探索仍在继续。流转模式趋于完善的过程中，一系列变化正在发生。

　　破局集体土地流转

　　盘活集体性建设用地在京的实践可以追溯到2015年。当年1月，33县(市、区)被原国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区，北京的试点被确定在大兴区。2017年，《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》出台，北京也在三个月后发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，进一步对该类土地上建设租赁住房的行为作出规范和引导。

　　北京规自委官网信息显示，2018年3月，位于大兴区瀛海镇集体经营性建设用地入市试点(一期)地块由北京汇瀛恒安置业有限公司以协议出让的方式获得。据悉，该地块总面积为77874.454平方米，拟出让年限70年，出让价款为10691元/平方米，总额约为16亿元。上文提及的北京目前最大的集体土地租赁住房项目便在该地块上建成(以下简称“润棠瀛海”)。同样是2018年3月，位于成寿寺的万科泊寓|院儿集体租赁住房项目(以下简称“成寿寺项目”)取得立项批复，并于8月取得施工许可，正式开工。

　　上述两个集体土地租赁住房项目，前者位于试点内部，后者则不是，二者在制度面较为重要的区别是集体土地是否流转。也正因土地是否流转，二者在项目公司构架、融资渠道、土地成本上均有明显区别。

　　公开信息显示，成寿寺项目的建设方为北京金城源投资管理有限公司，持股人皆为村民。万科方面表示，该项目中，村集体以土地经营权与万科合作，万科负责所有建设成本投入，获得项目45年经营权。此前接受媒体记者采访时，成寿寺项目负责人曾表示，因为使用权及经营权费用分摊到45年的运营时间中几乎可以忽略不计，因此可以认为该项目中土地成本几乎为0。

　　而在润棠瀛海项目中，明确涉及土地流转。润棠瀛海项目运营负责人杨华告诉记者，瀛海地块的土地原本握在镇集体手中，此后该地块通过“入市”将土地的所有权和使用权分离，所有权仍归属于镇集体，而使用权则流转至镇集体100%持股的公司(北京汇瀛恒业有限公司)名下，愿景和华润再与汇瀛恒业合作成立项目公司，对该地块进行建设和运营。

　　整体流程与国有土地出让类似，愿景和华润方面同样要缴纳土地使用费用，只是并非一笔缴纳，而是以分红的形式每年支付，保证村民的长期收益。“地价相对国有土地出让来说还是会便宜一些。”杨华表示。

　　区别同样体现在金融工具的使用上。万科方面表示，成寿寺项目以北京万科的信用作为担保，通过国开行获得了25年期低息贷款。润棠瀛海项目中则是以项目公司的信用为担保，向商业银行借得期限为20年的贷款，利率低于部分央企2020年度的整体融资水平。

　　相比政策性银行，商业银行开发贷的发放上更为市场化。杨华表示，开发贷是以项目公司的信用作为担保，项目公司中包含地块长期使用权，且建设和运营方退出机制相对健全，这或许是商业银行愿提供长周期贷款的一个原因。

　　此前有业内人士表示，在部分集体土地租赁项目中，银行虽有意进行模式创新，但因为项目公司的结构限制，土地所有权和使用权难以分离，商业银行在放贷时会对后续可能发生的资产处置环节是否打通心存疑虑，经营性集体土地“入市”的尝试则在一定程度上对这一问题给出了解答。

　　2020年1月，新版《土地管理法》正式实施，规定永久基本农田的红线不随意变动，集体经营性建设用地入市方面取得了突破：删除原《土地管理法》第43条，改变了农村土地需征为国有才能进入市场的状况。

　　2019年7月和2021年6月，国务院办公厅和北京市政府分别发布《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》及该指导意见落地北京的地方性具体政策。其中明确提及：“已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本意见执行。”进一步对于集体土地入市后的确权问题作出保障。目前集体土地入市的尝试或还未到铺开时机，诸多难题仍在探索中。

　　解题仍继续

　　经营性集体用地不像国有用地经历过收储环节，因此许多地块“五通一平”“三通一平”等一级开发环节，在企业开发时并未做好，周边道路和大市政也多处于待修状态。

　　有业内人士表示，一般来说，周边道路和大市政需要由乡政府出资完成，但入市后的集体土地出让金却是按年度缴纳，这类基础设施的完善便成为对乡政府财政的考验。不少资金实力雄厚的央企、国企可能会选择道路代修，但不具备代修实力的企业，则可能会出现项目完工，等待接通大市政才能开业运营的情况。

　　目前上述问题的解法已经在探索中，已经有在谈的集体土地入市项目，在一级开发环节更趋近于国有土地，即，将集体土地“三通一平”等基础条件由区属开发公司解决，以这种形式将集体土地开发基础条件提升。但在流程趋于完善的过程中，集体土地的成本也可能会有所提升。

　　集体土地租赁住房目前仍属于新生事物，其面临的难点除集体土地确权外，还来自长租公寓方面。多位业内人士对记者表示，目前长租公寓的建设无明确标准，各区县内部调整空间较大，有关部门也结合项目实际情况在政策面给予了较大力度的支持。

　　万科方面提及，建安成本是成寿寺项目建设中很大的痛点，如车位配比、日照、防火，给成本带来巨大增量和不确定性。除此之外，万寿寺项目中内装全部采用“装配式”，该种模式能够实现快建快装，且不受天气影响，将单间工期缩短至10天。但有业内人士对记者表示，“装配式”产生建筑垃圾少，较为环保，但成本相对普通硬装来说高上不少。润棠瀛海项目中同样面临着无明确建筑标准的难题，项目方与有关部门申请后，确定该项目大部分参考住宅建设，融合其他类型产品标准，例如公寓。

　　除此之外，车位规划问题也是长租公寓建设中较为常见的问题，经过企业和政府方面的沟通，大部分住房租赁项目在住宅与车位的建设比例上已经有所突破。

　　据悉，目前大部分长租公寓地下空间需参照国有商品房建设用地标准建设。按照国有土地标准，住宅与车位的比例需为1﹕1，对于商品房开发商来讲，地下车库所付出的土地成本和建设成本能够通过车位售卖或出租回款。“我们做长租公寓面对的受众群，其实有车的比例不会太高，如果地下空间全部用于地下车库，大概率会造成空置。”杨华说。经过与有关部门协商，润棠瀛海项目中车位的比例降至0.3﹕1，杨华表示，这样的调整已经很不容易。

　　但租赁住房地下空间如何算成本账，仍是难题。杨华表示，经过测算，润棠瀛海项目的成本回收周期在20年以上，出于“微利可持续”的需要，项目方会尽可能挖掘更多的盈利点。

　　如果参照国有土地出让相关程序，地下空间要缴纳土地出让金。在房地产开发项目中，地下一层常用作设备间，设备间的面积会被折算进公摊中，计入购房金额中。“但我们出租房屋的时候，与销售商品房有本质区别，租金由市场情况决定，并不严格与建筑面积挂钩。”杨华表示，公摊面积难以折算进租金中，运营方面要考虑盘活闲置的大量地下空间。除考验企业方的运营力外，政策面的突破和支持也非常重要。

　　有关租赁住房的实践和探索还在继续，此前，不少住房租赁企业关注的税收问题已经在今年得到优化。2021年6月18日召开的国务院常务会议明确，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税。对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。相信更多的制度优化也将在不久的将来发生。