写字楼业主租赁4大风险 急于出租容易吃大亏

　　也许是因为经济发展较快的原因，大批地块开发建设成的写字楼集中上市，供给一度高于需求，让深圳的写字楼的空置率常年趋于一线城市中较高的地位。为了解决好空置率较高带来的经济风险，深圳写字楼业主们也想出了不少对策。

　　距离2021年结束仅剩3个月了，深圳写字楼租赁市场进入紧张的年末去化冲刺阶段。眼看着一片空置的办公室，不少写字楼业主们心急如焚。然而，越是急于出租，越是容易吃大亏。

　　近期由于写字楼业主因着急出租，在签订房屋租赁合同时，忽略了一些重要的细节及条款，使得自己不仅没收回应有的租金回报，甚至面临巨额赔款的案例比比皆是。实际上，写字楼业主们想要让物业资产更稳健，许多风险在租赁前做好规避和防范便可以减少不必要的损失，那么为写字楼业主们盘点租赁环节中，写字楼业主们最容易忽视的4大风险。

　　一、盘点写字楼业主租赁4大风险

　　1. 忽略渠道方的“本质”

　　总结了大多数写字楼业主的心态后发现，业主们往往对租赁放盘渠道过分信任，并且风险意识薄弱，完全难以察觉到其中暗藏的风险。

　　例如，业主们直接把“拟定租赁合同，签订租赁合同”这类维护写字楼业主利益的重要环节，直接撒手交给渠道方即商办中介处理，认为“商办中介一定是比我专业，租赁合同条款哪里合理、哪里不合理，中介都一清二楚，我付了佣金，中介就得帮我把控好合同风险......”。

　　但实际上，市场上的商办中介真的会站在业主方的角度为你合法避坑吗?

　　虽然商办中介们带看，促成合作，签订租赁合同都比业主们更专业，但是业主忽略的是中介们虽然收取业主方的佣金，但更多的是站在“服务好企业客户”，为租客争取更多利益的角度去考虑，毕竟只有租客愿意租，业主方比较好沟通，达成一致才能拿到佣金。

　　然而，多数中介方为了快速促成交易、快速拿到佣金却会使出各种招数。有的在未与业主沟通的情况下先允诺了客户所有“不平等条款”，签了合同才告知业主。甚至有的更过分，直接瞒着业主，等拿到了佣金中介就拍拍屁股走人了，剩下租户与业主在扯皮。

　　因此，写字楼业主们盲目过分信赖商办中介，对于签订租赁合同不严谨，容易让风险藏匿其中，造成不必要的损失和麻烦。

　　2.疏忽入驻企业租户的资质

　　“租户出得起高价租金”是大多数业主一直以来衡量租户是否优质的标准，然而，业主方只通过这一项去考量租户的风险性也是远远不够的。

　　假如一直对于企业租赁“给钱就租”，无论何企业、资质如何都通通收入囊中。久而久之很可能会让一些承租能力差、质量差甚至“违法高风险”，使得入驻企业鱼龙混杂，从而导致以下后果：

　　1)租户结构不匹配，租户得不到更好的经营发展，抗风险能力一般较差，一旦出现资金断裂，欠租违约率风险高;

　　2) 承租能力弱，拖欠租金的几率高，租金收益低，租金溢价空间小;

　　3)将一些原本资质不够、不符合楼宇客群结构的企业吸纳进来，首先楼宇品质势必会大打折扣，并且极有可能引发老客户租约到期不续约、甚至流失的情况。

　　因此，在签合同前的入驻企业租户的资质审查至关重要。

　　如果前期尽职调查缺失，错误引入可能陷入经营困境的企业，轻则租金无法按时收取，导致现金流风险;重则企业倒闭，面临二次招商困扰，还可能引来债权人上门维权，破坏楼宇形象。

　　P2P企业，大家最熟悉不过了。当初互联网金融热火朝天的时候，他们往往是许多写字楼的重要租客来源之一。然后，泡沫破灭了，P2P们纷纷跑路，写字楼一下也就出现大量的空置。

　　3.忽略资产盘点与交接

　　随着近几年来，在同质化竞争激烈的写字楼租赁市场之下，写字楼业主们以豪华装修、免费赠送家具家私、办公设备等吸引租户的招租政策越来越普遍。但同时，也让越来越多租户和业主方矛盾的导火线之一。

　　去年在宝安中心区就发生过一个真实的案例，业主方为了更好招租，下重本将出租的办公空间进行一番豪华装修，还购置了几十万的红木家具免费供入驻企业使用。然而，入驻不到2个月，就发现自己价值几十万的红木家具被租客损坏了，不仅赔偿无门，租客还扯皮，租出去比没出租损失还惨重，最后业主追悔莫及。

　　因此，业主们在出租时，做好资产盘点，交接清单十分必要。哪怕还在空置期间也要定期对空间的资产进行巡查盘点。以便在出租以后，更清晰更完整的交付给租户。

　　并且，为了保障业主自身的合法权益，建议业主们在专业律师的指导下，将“财产保管”的相关条款列入合同其中。什么是财产保管呢?就是办公写字楼租赁合同生效期间，承租方应该妥善保管租赁物，如果未尽妥善保管义务，造成租赁物损毁等情况应承担赔偿责任。

　　4.缺乏风险管理与应急预案

　　在深圳写字楼租赁市场“僧多肉少”的情况下，虽说深圳的创业企业也不少，但因为经营风险而倒闭的公司数不胜数。更重要的是，一旦入驻企业资金链断裂，极有可能会出现租金支付困难，拖欠房租，甚至欠租失联，那么倒霉的就是写字楼业主们了。

　　即便在租户欠租后，将租户告上法庭，尽管官司打赢了，但维权之路耗时耗力，若是官司打赢了，但由于租户企业因经营不善，其各类资产均已被其他法院查封，该租户无实际能力偿还债务租金而溜之大吉，业主奈何租户不得。

　　所以说早期防范要远远胜于最终的诉讼。写字楼业主需要一套完整的租金催收催缴的机制，及时识别留意租赁活动中的危险信号，并且在专业法务的指导之下，将合理的“拖欠房租”的相关条款与企业租户协商后列入合同内，就能有效避免出更多业主方的经济损失。