北上广深租房人口达常住人口40%以上 怎样保障流动人口居住问题

　　因为地理位置、历史机遇等等原因，我国各个城市有着不平衡的发展。像经济发达的一线城市北上广深就吸引了非常多的年轻人，根据第七次人口普查数据显示我国的流动人口已经达到了3.76亿人。北上广深的租房人口比例达到了常住人口的40以上%，应该怎样保障他们居住的问题呢?

　　如何解决流动人口的住房问题，成为从中央到地方的重要议题。目前，在政策层面，租赁已成为“十四五”期间房地产发展重点方向，规划纲要指出，要探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

　　其中，保障性租赁住房成为今年政策的着力点。7月以来，国务院通过一系列政策引导，强调加强保障性租赁住房供给。按照相关要求，保障性租赁住房建设时间表已经明确，今年10月底前，各城市政府要确定“十四五”保障性租赁住房建设目标，制定年度建设计划，并向社会公布。

　　与此同时，今年土地供应“两集中”政策发布以来，重点发展租赁住房的城市从8个增加至超22城，租赁用地显著增加，自持成交建筑面积远超前三年全年水平，配建已成为常态。

　　增加租赁住房供应

　　出租收益率过低一直都是困扰住房租赁市场的难题，其中，土地获取成本高是重要原因。对此，2017年8月21日，原国土资源部和住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，正式启动了首批13个城市试点，后扩充至18城。目前累计推出了超过150个试点项目地块，今年北京、上海已分别有集体建设用地建设租赁住房项目(以下简称“集租房项目”)入市。

　　早期的集体建设用地建设租赁住房试点中，参与方多为国有企业，一位开发商人士告诉《中国经营报》记者，集租房项目收益率低，甚至无法覆盖利息，回报周期太长，且土地无法做抵押贷款，房企一般参与积极性并不高。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，集体土地建设租赁住房仍面临很多现实难题，其中最主要的就是产权登记和规划报建问题。他介绍，集租房项目的土地用途应登记为“城镇住宅用地(集体租赁住房)”，但不动产登记系统对于集体建设用地使用权没有这一登记类型。另外，在规划报建时，集体土地权属人与实际建设主体分离，大大增加了双方的沟通协调时间和成本。

　　他指出，此前的集租房试点在不同城市间成效各异。对于珠三角城市，无论是上世纪八九十年代改革开放过程中，还是近年来的“三旧改造”，集体土地已分享了市场化的红利。另外，近些年区域房地产市场火热，村集体和村民对于集体土地收益普遍预期值较高，对集租房试点兴致不高。

　　相关人士认为，在人口净流入量大的一线城市，以及近几年扩张较快的城市，由于农村集体土地基本都在市区外围，通勤并不方便，用于建租赁住房的必要性较低。“因此试点需要一城一策，这是很有必要的。”李宇嘉表示。

　　但另一方面，有人指出，集体土地租赁住房也在不断完善运行机制、迭代产品设计，逐步缓解了住房租赁供需矛盾，增加租赁住房的供给，提升租赁品质。随着租赁住房多元化体系建设，集体土地租赁住房将更多地发挥保障性功能。

　　以北京为例，北京“十四五”规划纲要提出，针对中低收入家庭自住需求，大力筹集建设各类租赁住房，提高公共租赁住房备案家庭保障率，新增供应套数占比不低于40%。新增集体土地租赁住房等政策性租赁住房供地占比不低于供应总量的15%。比如西红门镇政府、建信住房(北京)与乐乎公寓集团三方合作的项目“创业之家”，包括两栋集体宿舍和一栋白领住房，租赁住房共计440套，并配套建设1510平方米的商业服务设施，解决了附近城市蓝领、应届毕业大学生和双创人员的租赁问题。

　　除了集体用地建设租赁住房外，从2016年开始，不少城市在宅地供应端亦加强了租赁用地供给力度，“只租不售”成重点城市供地新趋势。其中，北京自2016年10月起，采用“限房价、竞地价、竞商品住房自持比例”方式供应住宅用地，自持部分即主要作租赁使用。

　　今年以来，重点城市供应端的租赁用地供给明显增加。土地“两集中”政策明确重点22城租赁住房用地一般不小于10%，其中北京、厦门和深圳三城明确2021年供应比例突破20%，北京更是接近40%。

　　据克而瑞统计，在22个重点城市首轮集中供地中，以竞自持租赁住房面积为主，占比达47%;其次为配建租赁住房和配建公租房面积，占比分别为32%和7%;纯租赁用地占比较少，共有12幅纯租赁用地或人才公寓租赁用地，合计总建面55.62万平方米。其中，涉租赁地块数量达247宗，总成交建面高达394.41万平方米，预计未来可提供约65735套租赁住房。

　　在存量改造方面，今年7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，其中提到，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在一定条件下允许改建为保障性租赁住房。

　　实际上，此前深圳、济南等城市已有政策，允许既有商业和办公用房改建为租赁住房。黄卉指出，“对于‘非改租’，国家此前也一直在倡导，此前‘非改租’主要面临缺乏流程指导、改造成本及难度较大、改造后收益率低等问题。未来需要解决包括项目的获取、改造标准适用、改造审批流程以及后期项目的精细化运营等问题。”

　　发展住房租赁业务

　　从租赁运营角度来看，长期以来，租金回报率低，前期投入高是困扰租赁企业的一大难题。业内人士指出，解决金融问题，一直是促进租赁企业发展的关键。

　　以采取轻资产运营模式的长租企业为例，其中不少企业是目前市场上提供分散式房源的运营机构，由于受制于单一的抵押担保方式，其参与债权融资有难度。而如今股权融资已进入谨慎投资阶段。

　　业内分析师介绍，在行业发展早期，成立于北京、上海等一、二线城市的头部企业更容易获得资本青睐，而近两年长租公寓企业获得股权融资的规模显著下降。

　　至于发行ABS的融资方式，他指出，ABS更适用于租金收益良好、运营能力强的头部企业。且ABS发行审批严格，需对企业历史经营情况、租约履行情况、租客信用等进行考评，多数企业难以达到要求。

　　针对住房租赁企业的融资难题，2020年9月住建部《住房租赁条例》征求意见稿中明确了本着风险可控、商业可持续的原则，应创新针对住房租赁的金融产品和服务。加快解决国内类REITs产品流动性、底层物业适用性及双重征税等问题，支持发展住房租赁REITs，支持住房租赁企业发行企业债券等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。

　　据了解，多年来，住房租赁行业在资产证券化的发行上主要以类REITs为主，真正意义上的公募REITs一直未落地。不少业内人士指出，目前国内可用于发行公募REITs的租赁资产包仍然较少，采取轻资产模式下的租赁企业由于不是物业持有者，即使有了公募REITs，也无法成为发行主体，而持有租赁物业的多数开发商，由于运营期限尚短，现金流仍不够稳定。新派公寓创始人王戈宏指出，低成本的租赁用地或是未来公募REITs最好的资产包，比如现在的R4 用地。

　　其中，保障性租赁住房成为切入口，据了解，7月2日，国务院办公厅下发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确指出集租房土地使用权可以办理贷款，并提出要对保障性租赁住房采取差别化的信贷管理，可提供长期贷款。同日，国家发改委发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，明确指出各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目被纳入基础设施公募REITs试点项目。

　　此外，对于租赁企业税负过重问题，为缓解租赁企业经营压力，提高其盈利能力，今年7月26日，财政部、税务总局、住建部联合发布《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》，明确提出从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税。此外，对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税，而此前为12%，业内人士指出，此举将激发持有商业住宅、办公住宅、酒店式公寓等物业的实体企业提供租赁房源的积极性，促进供给多元化。

　　针对市场规范问题，随着《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》的发布，此前部分企业利用租金支付期限错配建立资金池，控制房源、哄抬租金等乱象将得到有力制约。据了解，目前，全国已经有北京、上海、杭州、重庆、西安、成都、深圳、河北等多个省市发布规定，要求房客的租金必须存入监管账户。