一季度北京楼市交易创新高 亦庄板块多个项目悄然涨价

　　2021开年以来至4月中旬，我国已经累计出台楼市调整政策150余次，平均一天一条多。如此密集的政策就是为了要稳住楼市，稳住房价。北京作为全国的政治经济中心，楼市调控政策一直保持“全国最严”，虽政策不断收紧，但仍有部分项目在悄然酝酿涨价。

　　“限竞房红海”亦庄，开始恢复自信了

　　亦庄曾经是北京限竞房的红海，部分项目不惜深度打折开盘。

　　京华雅郡是“南方房企”雅居乐进京的第一个项目。面对绿城、融创、招商等众多竞争对手，雅居乐选择了低价开盘，不仅没有定格54160 元/㎡的限售均价，还给出“可享受开盘之外9.9折优惠，并额外减免优惠总房款5000元”的优惠措施。

　　2020年4月底，京华雅郡分两批拿到共818套房源的预售证，但到了9月份库存依旧高达680套。

　　进入2021年3月之后，京华雅郡开始感觉到市场的不一样。项目案场员工告诉作者，今年3月一个月项目就卖出去近100套。加速出货的同时，项目也收紧了优惠，成交均价从约51000元/㎡涨到了52457元/㎡。虽然目前仍低于54160 元/㎡的销售限价，但已明显涨价。

　　京华雅郡涨价的底气，一方面来自于市场回暖，另一方面是因为亦庄板块的整体库存量下降。

　　查阅数据平台也可发现，亦庄的河西、路东、路南、旧宫、南海子各板块20多个在售新房项目的库存在2020年10月大致合计有6000余套。但截止本月，去化量已超1/3。今年亦庄板块只剩老项目后期，没有新入市项目。

　　板块内二手房市场也出现升温迹象。以河西区亦庄金茂府二手房均价，2020年4月库存48套、月度成交均价是62983元/㎡，今年1月成交均价飙涨至72342元/㎡，同比上涨约14.9%。

　　所以，整个亦庄板块，价格悄然上涨的并非京华雅郡一家。融创亦庄壹号院、招商臻珑府，分别在去年6月、7月开盘，两项目的总户数分别是1133、1634套。融创亦庄壹号院在3月底先传出售罄无房的消息，招商臻珑府约300余套在售，如今89㎡3室2厅2卫户型比较“紧俏”，较好楼层的套均总价在445万左右，算下来，均价已接近5万元每平。而招商臻珑府的开盘均价，仅在45000元/㎡左右。

　　京华雅郡的项目自销人员表示，“去年每周有最低2套的卖房任务，两周达不到就要走人。而今年3月之后，高压强度不再，项目领导不再着急去化的问题，原因之一是随着库存变少、项目打算逐渐涨价”。

　　业内人士表示，如今想在亦庄找到低于均价5万元/㎡的限竞房“有点难”，剩余的一般都是低楼层、户型较差的产品。5万元，是如今亦庄板块新房均价的“分水岭”。

　　此外，亦庄土地断供，也是支撑现有项目涨价预期的重要因素。

　　3月底，北京发布了2021年度第一批次商品住宅用地出让公告，共计30宗，建筑规模约345万平方米，起拍价总计1035.8亿元。从土地分布情况来看，本次供地覆盖了朝阳、石景山、海淀、丰台、通州、大兴、等北京各个区域，其中供地最多的朝阳区共计有10宗宅地挂牌，地块主要集中在五环到六环之间。朝阳区王四营地块、朝阳区豆各庄地块、海淀区树村地块、丰台区长辛镇地块、石景山衙门口地块、大兴区新城地块等宅地起拍总价超过50亿。

　　据了解，亦庄的二十几个在售限竞房、和两个纯商品房附近，都没有新的地块再出现了。再叠加2020年第一批地块将在5月8日竞拍、推盘时间大约会在年底的时间节点上。2020年，亦庄这个曾经的“限竞房红海”，真的无新房再推出了。

　　开发商涨价的底气，在哪里?

　　亦庄项目涨价有一定的特殊性，原因包括缺少新增供应、市场成交量上涨、“部分亦庄核心区小区的学区将被划拨至大兴”等。但作者获得的不完全信息显示，朝阳、丰台、顺义等板块的项目也在蠢蠢欲动。

　　丰台某纯新项目开盘，起售价约8.1万元/平米，虽然已经是该板块内的最高售价，但据业内人士消息，开发企业申领预售证时希望给到的价格是8.5万元/平米。而去年该地块成交时，面对4.4万元/平米的楼面价，很多人推测项目的未来售价会在7万元/平米上下。

　　现实情况大大超出去年业内人士预期。

　　顺义纯新盘公园都会在4月初开盘之后，昨天也传出涨价消息。项目工作人员表示，销售情况超出了预期。

　　今年2月份开盘的中海·京叁号院，官方给出的客户周到访量均在200组左右。这个主力户型总价接近1600万元，中海北京的第二座“藏峰系”，用220㎡的4室2厅3卫的户型直接对标三环附近的东叁金茂府、世茂·北京天誉。

　　来自地产营销人数据，2021年3月份，北京市商品房成交5448套，环比上涨100%，同比上涨187%;成交金额356.12亿元，环比上涨98%，同比上涨214%;成交均价52954元/㎡;目前存量70157套。

　　去年没有拿到地的开发商，今年也不急于售卖库存。招商、雅居乐在北京区域均无新项目可卖。项目工作人员表示，现在开发商都在等待北京第一轮集中供地的拿地机会，如果5月拿到地，项目才会重新启动渠道合作，加速带客去化。如果拿不到地，还会延续目前由自销人员负责顺销的状态。

　　另外，中旅·亦府项目销售也明确表示，二期的500余套，要等到5月、甚至再推到后面时间售卖。

　　学区划分也会改变预期

　　最近，亦庄成为京楼“话题queen”。4月7日，官方公布，亦庄学籍要“独立”， 从大兴学籍中剥离。“独立”出来的亦庄学籍，只包括四个片区：核心区、河西区、路东区、路南区。

　　亦庄学籍范围：路东区、核心区、河西区、路南区

　　遗憾的是，亦庄1.0改善项目，即处于核心区的中信新城、棠颂、枫丹壹号、怡景名苑、中海墅、南海雅苑、中海北京世家、紫禁壹号院，这些豪宅没在亦庄学籍的范围内，这几个项目的学区，未来可能都将归到大兴，而不是亦庄经济技术开发区。据消息，以上提到有小区业主已经开始向官方“请愿”，申请将学籍划拨至经开区。而旧宫、瀛海板块新房，直接被“Out”在列表之外。

　　现在还没明确“锁区”，结论要等今年的中招计划。但未来其他大兴考生想要考到教育质量更高的亦庄实验中学、经开区人大附中，几乎不可能了。

　　有业内人士分析，这也是亦庄部分片区近期涨价的核心推动力。

　　整体上，回顾2020年北京楼市，据地产营销人数据显示，整个大兴区占所有区域成交量的占比达21%，成交10395套，成交占比位列第一。

　　地产营销人表示，目前购房者在亦庄选不到太理想的、合适的楼层以及户型的房源。大量库存清掉后，现在剩的偏大的户型多一些。刚需进入亦庄难度在加大，与去年进入市场大不相同的点是，那种80 m²、90 m²、总价低的小三居产品也能买到，但是能挑不到太好的楼层，优惠也已经比去年大大减少，导致选择余地不大，更多的都是一些130 m²以上的四居，这种偏大的户型。

　　昨日晚间，同样也是定位刚需的公园都会，也释放出首开售罄、全线涨价的消息。

　　刚需还有机会吗?其实还不至于陷入选房“焦虑症”，因为库存仍在。业内认为，刚需如果想买一些性价比高的房子，仍然可以亦庄看一看，目前还是一个不错的时机，因为大概率今年下半年，刚需产品在亦庄应该将很难再买到。短期内，亦庄这种供应饱和的情况将告一段落。

　　在别的板块，真实价格调整与否、调整多少，还要等操盘手们测试一下市场温度才会有比较明确的答案。