土地供应“两集中”策略正式启动 第一季度全国300城土地出让金总额超9500亿

　　对于房产市场来说，今年是迎来巨大变革的一年。一边是楼市调控政策不断加码，另一边是重点城市开始实施“两集中”供应策略，加上“三道红线”政策的强监管。这样的背景之下，房产企业的发展策略已经逐渐在改变，各企业拿地也更加谨慎。

　　土地供应“两集中”重锤砸向22城

　　2021年初，22个重点城市供地“两集中”政策(集中发布出让公告、集中组织出让活动)，成为继“三道红线”等金融监管措施之后，土地市场的又一重大变化。重点城市中，北京、天津、广州、无锡、长沙等已经公布了今年第一批集中供地计划。

　　集中供地，除了“击散”资金对于热点区域的围剿，更有可能就此改变土地市场的格局。中指院统计数据显示，2020年22城商品房销售面积占全国的比重为24.3%、销售额占全国商品房销售额39.9%;住宅用地出让金占全国宅地出让金的37%。据此可见，占比接近4成的22座城市，在供地“两集中”后将呈现另一种市场格局。

　　2021年一季度，重点城市表现仍然突出，全国土地出让金排名前20城市成交总额高达5065亿元，同比增加15%，上榜门槛上升至117.7亿元。一线城市收金总额为1580亿元，同比微跌2%，一城市中仅深圳未入榜单，其中上海一季度土地交易活跃，收金逾949亿元占据榜首，同比增加45%;二线城市共13个城市入榜，其中杭州收金近730亿元，同比增加44%，位居第二。

　　2021年1～3月，全国300个城市土地出让金总额为9597亿元，同比增加20%。其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为7765亿元，同比增加18%。全国40个大中城市中共23个城市出让金同比增加，一线城市均不在涨幅前十之列;降幅前十城市中，厦门市降幅最大。

　　房企对于热点城市的追逐也日趋白热化。一季度TOP100企业拿地总额5588亿元，拿地规模同比增长22.7%。保利发展、融创中国和绿城中国占据榜单前三位。22座重点城市中，杭州、北京、苏州、广州、上海等城市显然更受头部房企青睐。2021年1～3月，50家代表房企拿地面积TOP10城市中，杭州继续以累计优势占据首位。TOP10城市中，区域较为分散，除杭州、苏州、温州和南京为长三角城市外，其余6城市涉及成渝、中西部、京津冀等多个城市群。

　　尽管不少城市才刚刚发布相关具体计划，但“两集中”政策的影响在3月份已经有所显现，代表企业拿地规模均受不同程度影响。区域深耕型企业如滨江集团、广州地铁等单月拿地金额受政策影响较大;保利发展、中海地产等企业全国化布局，受影响较小，3月拿地额均超100亿元。

　　但“两集中”之后，头部房企凭借巨大的成本优势继续鏖战一线和强二线城市，而中小房企的土地争夺战，则有可能从热点一二线城市转战至三四线城市。

　　从中指研究院统计数据可以看出，三四线城市土地价格已经处于高位。前3个月一线城市土地溢价率平均7%，同比下降2个百分点，但二三线城市溢价率攀升，并且楼面均价分别同比增长了25%和19%。

　　易居研究院《百城住宅用地价格报告》显示，2021年1～2月，64个三四线城市居住用地价格为4128元/平方米，同比上涨34.4%，涨幅明显大于一二线城市。

　　历史数据也显示，三四线城市当前累计地价同比涨幅为最近36个月的最大值。易居报告同时提出，尤其是在“两集中”供地制度下，一些二线城市拿地的不确定性或增加，此时房企从地价成本控制和拿地机会等角度出发，或会加快进入部分重点三四线城市，进而推高地价。

　　房企到期债务规模同比增加134%

　　一季度恰逢房企年报季，集体“降档”成为行业主流。融资新规后，踩线情况将直接影响房企在融资、土储、资本化等方面的运作。当前“绿档”阵营倍增，已连续两月新增发债不及到期债务规模，并且这一趋势有常态化倾向。

　　由于一季度境内债市平稳适度宽松，境外债市则低迷致规模大幅下滑。

　　根据贝壳研究院统计，2021年第一季度房企境内外债券融资累计约3040亿元，同比下降23%，为2018年以来首季度的最低发行规模。

　　由于2020年一季度受疫情影响货币政策宽松，迎来短时发债窗口期，加之2021年首季度整体债市表现下行，尤其境外债发债规模大幅下滑，较2020年第一季度下降43.5%。

　　从利率来看，境内一季度利率中位数4.40%，环比上一季度上升16个基点，较2020年一季度上升48个基点。

　　境外方面，一季度境外债券融资票面利率中位数为6%，较上一季度下降75个基点，较2021年一季度下降140个基点。境外票面利率受发债规模锐减影响致下滑，同时境外票面利率高低差短期有缩小趋势。

　　而房企依旧债务压顶。2021年一季度，境内外债券融资到期债务规模约3735亿元，同比增加134%。事实上，2020年四季度至今，已连续两个季度新发债规模低于到期债务规模。融资新规之下，新增发债规模不及到期债务规模已成为新常态。贝壳研究院预期2021年二季度房企偿债规模约为3279亿元，较一季度略有下降，但偿债规模仍属高位。