房地产不再稳赚不赔 建议炒房客提前做准备

　　如果让你穿越回二十年前，你会对当时的自己说什么?“买房、买房、一定要买房”!虽然这只是网上流传的一个段子，但是我国房地产行业在过去的二十年中确实是盈利最多的行业之一。很多人就是因为之前多买了几套房，之后把房子一卖分分钟就变成千万富翁了。

　　数据显示，从2000年到2020年，全国平均房价上涨了5倍多。不过，这只是全国平均房价而已，如果具体看看一二线城市，你会发现，房价上涨幅度超过10倍以上的城市不在少数。因此，毫不夸张地说，过去20年，房子是造富的绝佳手段。

　　当然了，持有房产所带来的收益，除了来源于房价上涨的空间以外，租金收入也同样不容小觑。过去这些年，很多人都通过以租养贷的方式，不仅缓解了月供压力，也享受到了房产增值带来的收益，可谓一举两得。比如，如果你5年前开始持有一套房产并且出租，那么5年后，所获取的租金收益以及房价增值带来的收益妥妥跑赢了通胀。

　　但是，从2021年开始，不管是房价上涨带来的收益，还是房子出租带来的收益，可能都无法与以往相提并论了。不仅如此，随着房地产行情的转变，房地产市场或将迎来“贬值潮”。换句话说，以前持有房产几乎是稳赚不赔的，但是从今年开始，这种稳赚不赔的局面或将难以为继，买房“造富”的时代正在终结，如今两大信号已经渐渐浮出水面。

　　房价涨幅逐步放缓，房子迎来“贬值潮”

　　统计局数据显示，2020年全国商品房销售面积达到17亿平方米，商品房销售额为17.36万亿，据此估测，2020年全国商品房均价为每平方米9860元，与2019年的9308元相比，过去一年的房价涨幅为5.8%。虽然房价保持涨势，但如果与历年相比，实际上涨幅已经开始放缓。对于2021年的房价，中国社科院预测房价涨幅会继续收窄，预计在5%左右。在笔者看来，只要楼市调控不放松，房价涨幅基本还会延续当前放缓的态势，所以社科院预言成真的概率较高。

　　房价涨幅放缓，对于房产持有者来说，一定程度上意味着账面财富的缩水。经济学家李迅雷曾经公开表示，如果房价不上涨，或者房价涨幅比较小，那么持有房产每天都在亏钱。他以上海为例，在上海，持有一套房产的总成本将近9%，其中包括资金成本，房屋折旧成本等等。换句话说，过去买房赚钱主要依靠房价上涨带来的差价空间，但如果房价涨幅开始放缓，并且还低于房产持有成本了，结果不仅不赚钱，反而还会迎来贬值。

　　实际上，除了房价涨幅放缓以外，目前很多城市已经迎来了房价下行调整。除了一些房价被过度透支的中小城市以外，其中不乏一些广为熟知的热点城市。比如，根据中国社科院发布的《中国住房大数据分析报告(2020)》显示，与2017年房价最高点时相比较，济南、郑州、石家庄、中山等城市的房价跌幅均超过了10%，青岛、天津超过了20%，廊坊跌幅甚至高达46.9%。显然，随着楼市调控不断深入，楼市贬值潮已经开始了。

　　租金收入走低，“租房税”开始试点。

　　根据日前发布的2020年《全国重点40城租金监测报告》显示，共有32城租金同比下降，占比8成。根据上海易居房地产研究院发布的《2021年1月中国城市住房租赁价格指数报告》显示，目前中国城市租赁价格指数为1037.9点，环比下跌0.19%，同比下跌0.58%。在监控的35个城市当中，共有28个城市的租赁价格指数同比下跌，其中郑州(-3.38%)、济南(-3.28%)、宁波(-3.19%)位居榜单跌幅前三位，其他还包括北京、深圳、广州、青岛等主要城市。

　　与商品房市场不同，楼市调控对租房市场的直接影响比较小，租金价格往往直接受到供需关系的影响。过去一年多来，房租价格持续出现下调，意味着租房市场的需求开始降低，所以使得租客议价空间上涨，房东的租金收入自然就会降低。所以，这对于“房东们”来说，并不是一个好消息。除此之外，与租金下滑相比，最近一段时间，“房东们”还迎来了一个似乎更坏的消息，那就是多个城市已经开始试点征收“租房税”了。

　　截至目前，河北、湖南、云南三个省份已经先后发布了《关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告》，其中都规定：自有或者租入房屋出租给承租人，并取得租金收入或其它经济利益所得，应当按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税，一般按照租金收入的5%-10%核定应纳税所得额，计算公式为：应纳税额=应纳税所得额×税率。

　　以云南省为例：个人出租住房的，按10%的税率征收个人所得税;个人出租非住房的，按20%的税率征收个人所得税。假设一套住房的月租金为3000元，按照租金收入的10%核定应纳税所得额，那么就是300元，再按10%的税率来征收“租房税”，房东最终需要缴30元。如果是非住房出租，则需要缴纳60元。虽然几十块钱的税费有些不痛不痒，但是向房东收税的举措，却是未来值得关注的重要信号。

　　搁三五年前来说，靠投资买房赚钱，收益无非来自于两个方面，一个是房价涨幅要高，二是租金水平要高。但是，随着房地产市场行情的逆转，房价涨幅已经开始放缓，租金水平也开始走低，再加上“租房税”的试点，房地产“造富”的能力正在慢慢消失。

　　关于这一点，央媒也给出了明确的“忠告”。日前，经济参考报刊发了评论文章《坚持“房住不炒”定位 力促楼市稳健发展》，文章中称：

　　在目前的政策环境和市场条件下，炒房空间越来越小了，风险和损失则将会越来越大。在住房供给过剩的地区，目前已经出现炒房者被套或者亏损的现象，这对于工薪炒房者来说，更是难以承受的损失。

　　根据上文分析，不难看出，房产持有成本不断增加，已经成为了一个不可忽略的事实，而且一旦房价涨幅跑不赢持有成本，持有房产反而可能出现亏损，也就是说，房地产不再稳赚不赔了，这一趋势在2021年将会越来越明显。当然，对于拥有一两套房子用来自住的刚需来说，影响并不是很大，毕竟无论房价是涨还是跌，终究只是纸面财富而已，但是对于多套房持有者来说，建议早做准备，尽量减少持有普通中小城市的房产或地段偏远的房子，这类房产不仅贬值的概率会走高，而且还可能面临无人接盘的尴尬。