成都进一步促进房地产市场平稳发展 法拍房首次被纳入限购及限售

　　为深入贯彻落实两会精神，坚持“房住不炒”总基调，确保房地产行业实现“稳地价、稳房价、稳预期”三稳目标，近日住房和城乡建设部副部长倪虹带队赶赴西安和成都两地开展调研工作，重点解决新市民住房突出问题。倪虹强调，城市政府要落实房地产调控主体责任，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

　　3月22日晚间，成都出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，从土地供应、房地价联动、住房保障、法拍限购、二手房成交参考价格机制、银行信贷等多个方面，进一步加码对成都楼市的调控力度。

　　超“三道红线”房企不得拍地

　　进入2021年，成都土拍市场依然热度不减，各大房企拿地积极性高涨。

　　就在上周(3月16日)，成都刚推出两宗土地，均采用“设置最高限价+竞配建并无偿移交统筹住房面积比例”方式拍卖，都有一定配建要求。其中，宗地1起拍楼面价约11250元/㎡，成交价约12900元/㎡，溢价率约14.67%，最终被佳兆业摘得。但这宗土拍竞得者还需配建并无偿移交统筹住房的比例高达41%，以此折算实际楼面价或超20000元/㎡，处于成都土拍成交价高位。

　　面对现状，新的调控预期之内、情理之中，上述《通知》从七个方面提出了16条具体措施，“人房比”、二手房成交参考价格、法拍房等核心内容成为当地各界热议焦点。

　　具体来看，首先《通知》要求，强化住宅用地供应管理。即增加住宅用地供应，2021年度成都全市住宅用地供应总量将增长20%以上，占经营性用地比例不低于65%，单列租赁住房用地计划，保障性住房用地“应保尽保”;中心城区商品住宅用地严格实行集中公告、集中出让，合理制定土地出让方案，坚决遏制非理性拿地，切实稳定地价和市场预期;加强土地竞买主体资格审查，超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人，不得参与成都市土地竞拍。

　　其二，《通知》指出深化房价地价联动机制，中心城区商品住宅用地全面实施“限房价、定品质、竞地价”出让。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房价地价品质联动要求以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。

　　第三，加大住房保障力度。措施包括，采取公租房实物保障和货币补贴并举，实现城镇户籍的住房和收入“双困”家庭“应保尽保”;采取共有产权、优惠出售等多种方式，全面保障人才安居需求;加大产业功能区租赁住房等配套住房的建设力度，完善长租房政策，促进职住平衡，解决好新市民、青年人的住房问题。

　　证券时报·e公司记者了解到，成都市将完善租赁住房筹集方式，通过集中新建、在商品住房项目中配建、将闲置低效利用的非住宅按规定改建、盘活闲置住房用于住房租赁等方式，加快租赁住房供应。未来五年，成都市将新增租赁住房30万套，2021年新增租赁住房不少于6万套，其中新建、改建租赁住房不少于4万套。

　　法拍房首次被纳入限购及限售

　　证券时报·e公司记者注意到，所谓“人房比”，那就是某个新盘登记购房人数和当期房源数的比例。

　　近年来，成都多次出现万人抢购同一小区的“网红新盘”，购房者竞争异常激烈，无房刚需也难以中签。鉴于上述情况，最新《通知》要求，加强住房交易管理。具体规定为，登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，所购商品住房限售期限由3年延长到5年。据悉，2021年3月22日起领取预售许可证(现售备案意见书)的项目按最新规定执行，3月22日之前已领取预售许可证(现售备案意见书)的项目按原政策执行。

　　需要指出的是，近期，部分不法中介机构利用成都市“法拍房”未纳入限购限售范围进行恶意炒作，个人当事人虚构债权债务纠纷通过诉讼取得住房等现象时有发生，变相规避限购政策。

　　但随着新政的实施，该漏洞有望被堵上，《通知》规定的主体包括自然人、法人和非法人组织。

　　上述《通知》首次明确，依据合同约定方式取得成都市住房的主体，以及通过司法拍卖、变卖等取得本市住房的主体，均应当符合本市住房限购、限售政策的规定。通过司法处置和股权转让取得的开发项目的受让人，应按照原土地出让合同和履约协议约定开发条件进行开发，并按照调控要求销售住房。

　　在司法拍卖的实践中，竞买人应对自身是否符合本市住房限购政策承担相应后果，一旦司法拍卖成交裁定文书下达，竞买人因不符合本市住房限购政策不能过户，须自行承担毁拍的法律后果。《通知》实施前，已进入司法拍卖竞价环节的，仍按原政策执行。

　　规范二手房交易网格化参考价

　　近期，成都市部分区域二手住房市场出现挂牌价格混乱、哄抬房价，部分业主甚至出现“抱团涨价”等扰乱市场秩序的行为。

　　为提高二手住房信息透明度、促进理性交易，借鉴深圳等城市的做法，《通知》指出，成都市拟建立二手住房成交参考价格发布机制，并将采取措施进一步规范二手住房交易行为。

　　具体包括，加强对成都二手住房挂牌价格的管控，要求经纪机构不得受理及对外发布明显高于所在楼盘合理成交价格的挂牌价格，社会化网络信息平台要配合做好技术管控;此外，先期重点对热点片区、热点楼盘的二手住房实际成交价格进行梳理，逐步形成区域网格化的二手住房参考价格，定期在官方网站、微信公众号及“成都住房租赁交易服务平台”发布，用于指导二手房市场买卖、加强二手房交易管理。

　　证券时报·e公司记者还注意到，成都将严格金融审慎监管，人民银行成都分行指导四川省市场利率定价自律机制研究并决议通过，调整成都市差别化住房信贷政策。银行业金融机构要严格落实房地产贷款各项管理要求，加强个人住房贷款管理，严格审查贷款人个人信息的真实性，切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

　　差别化住房信贷政策调整具体是指，居民家庭名下在成都市无住房且无住房贷款记录的，最低首付款比例仍为30%;居民家庭名下在成都市无住房但有已结清住房贷款记录的，或名下在成都市拥有1套住房但无住房贷款记录的，或名下在成都市拥有1套住房但住房贷款已结清的，购买普通住房的最低首付比例为40%，购买非普通住房的最低首付比例为50%。

　　此外，成都最新《通知》还进一步指出，将加强对房地产开发企业、中介机构、网络平台、自媒体及个人等各类市场主体的监管;严厉打击恶意炒作、发布虚假广告、借名买房、哄抬房价、捂盘惜售、诱导规避调控政策等违法违规行为，涉嫌犯罪的，移交司法机关依法处理。