保护房产中介不再“费力不讨好”三种形式跳单仍不能免中介费

　　房地产中介是一个非常辛苦的行业，为了促成一个成交，中介人员几乎要把腿跑断，他们的看房量是客户的十倍甚至百倍以上，只有这样才能给客户推荐最合适的房源，提高成交记录。但即使是这样，仍然有客户为了节省中介费而跳单，这是不是就能避免交中介费了呢?

　　委托人在接受房屋中介机构的服务后，又绕开中介机构直接订立房屋买卖合同，中介机构可以主张中介报酬吗?近日，建邺法院首次适用《民法典》对一起“跳单”案件作出了判决。

　　买房人“跳单”被中介公司告上法庭

　　2020年10月25日，唐某表示想看某小区房源与小千公司经纪人取得联系，后经纪人带唐某实地查看了房源、牵线搭桥安排唐某与房东见面沟通、做产权调查等;经纪人告知唐某案涉房屋总价为251.5万元，中介费4.5万元;11月16日至12月5日期间，双方一直就案涉房屋的价款、首付款等问题进行交涉。

　　然而，唐某最终未与小千公司签订买卖居间合同。2021年1月9日，唐某回复经纪人称已与其它经纪公司及房东签约购买该房屋，中介费只要几千元。

　　小千公司一纸诉状，将唐某告上法庭，要求唐某支付房屋中介报酬。

　　法院判决：中介公司主张中介报酬应予支持

　　小千公司认为，其为唐某提供中介服务时间长达两个月(包含提供其他房源中介服务)，但唐某为逃避支付报酬的义务，利用小千公司提供的中介服务和订约信息，绕开他们与房东直接交易，严重侵害了小千公司的合法权益。

　　唐某辩称，被告找了另一家中介公司，这家中介公司帮被告谈的房价比原告谈的低，中介费也比原告的低，所以被告就在另一家中介公司买了。对于原告方要求被告支付中介费，被告认为原告仅仅带被告看房、解答税费，这些都是中介应该做的。故不存在中介费，中介费不应支付。

　　法院经审理后认为，唐某之前接受了小千公司提供的看房等服务，而且最终与其他中介公司签订的合同，房屋成交价为251万元，与小千公司提供给唐某的房价251.5万元相接近，签订合同的时间也恰在小千公司与唐某就涉案房屋进行磋商的期间。因此，唐某的行为实际上是利用了小千公司提供的信息、机会等条件，与他人达成买卖交易的行为，违反合同诚实履行的义务，其行为构成“跳单”。

　　考虑到小千公司提供的中介服务仅包含成交之前的匹配房源、房源介绍、带看房屋、产调、与房东磋商房价、提供首付款及税费咨询等，并未实际提供后续服务，且双方未就中介费用具体数额达成一致合意，因此对小千公司主张的45000元的中介服务报酬，结合小千公司提供的房屋经纪服务费收费明码标价表，酌定支持10000元。

　　法官说法

　　在《民法典》之前，对于“跳单”行为，实践中一般主要根据《合同法》 及双方合同约定并结合诚实信用原则对“跳单”行为进行认定，并判决违约方承担责任。《民法典》颁布后，对于“跳单”行为有了明确的规定，首次将“跳单”行为上升到了法律层面。

　　《中华人民共和国民法典》第九百六十五条新增了“禁止跳单”的规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

　　司法实务中，买房人绕开中介人订立合同一般有三种表现形式：

　　一是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，直接与合同相对方订立合同;

　　二是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，通过其他中介人与合同相对方订立合同。比如，委托方通过某一中介公司提供的信息和媒介服务，合同已基本达成，委托人发现其他中介公司的报酬更低，继而通过其他中介公司与合同相对方订立合同，则构成“跳单”违约;

　　三是委托人将中介人提供的信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同，以达到绕开中介人的目的。

　　委托人构成“跳单”行为的，应当向中介人支付报酬。对于支付的数额，可以考虑中介人提供服务的内容，进行具体判断。