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房地产信托违约事件频发 如何才能走出“囚徒困境”

2021/07/30 来源:C21在线网原创

文章摘要:  为推进房地产企业健康持续发展,去年八月份“三道红线”政策正式出台,随着政策的逐步落地,房地产企业融资面临着更大的挑战,各大房企在积极想尽办法融资的同时,也纷纷忙着“降档”。在这样的大背景之下,不仅中小房企生存艰难,就连头部房企也面临着重重考验。

  为推进房地产企业健康持续发展,去年八月份“三道红线”政策正式出台,随着政策的逐步落地,房地产企业融资面临着更大的挑战,各大房企在积极想尽办法融资的同时,也纷纷忙着“降档”。在这样的大背景之下,不仅中小房企生存艰难,就连头部房企也面临着重重考验。

  6月10日 ,因蓝光发展大股东股权质押违约,中航信托申请司法冻结了蓝光集团持有的1.55亿股无限售流通股,占上市公司总股本5.1%,这是其股份首次被冻结。

  按照中航信托说法,目前已冻结的蓝光发展股票市值可以覆盖信托债权本息。中航信托只是又一家卷入蓝光发展债务泥潭的信托公司。此前,交银国际信托也申请执行了蓝光发展2.355亿元债权。

  蓝光发展信托违约掀开了2021年以来房地产信托行业违约的“冰山”一角。

  中国房地产报记者从用益信托获得的最新数据显示,今年1月-5月,信托行业共发生103起违约事件,违约金额约409.33亿元。其中,房地产信托成为信托行业“违约大户”,共发生26起违约事件,违约规模约170.82亿元,涉及房地产融资主体19家,信托公司12家。

  通过梳理发现,出现房地产信托违约的地产公司大多已深陷债务危机,如华夏幸福、泰禾、福晟、正源地产等,“踩雷”的不乏中融信托、中建投信托、中信信托、雪松信托等身影。从华信信托20多只信托计划延期,到中建投信托涉及90亿元地产项目诉讼,及四川信托250多亿元资金窟窿,再到安信信托500亿元产品逾期,暴雷汹涌而来。

  “‘控地产’是信托行业监管主要方向。”有信托业内部人士提醒,随着房地产融资环节监管不断升级,房地产信托风险进一步增加。过去,房地产信托一直都是信托公司重要利润来源,甚至是“救星”,但房企债务连续暴雷,房地产信托也成了最大“苦主”,不少地产业务大户已经开始不同程度地降低房地产投入,将房地产信托项目违约风险降到最低。

  “救星”陨落

  实际上,去年11月央行发布的《中国金融稳定报告(2020)》罕见地为信托业单独成章,直言“部分信托公司偏离信托本源、合规意识淡薄、风险管控不足……少数信托公司已劣变为高风险机构”,并提示信托业风险暴露加快,存在外溢可能。

  从数据上看,今年前5个月信托行业违约规模和数量同比确实成下滑趋势。去年1月-5月,信托行业共发生131起违约事件,违约金额达到734.35亿元。但信托业不断累积的地产信托风险项目,正在一个接一个地炸开。

  资料显示,目前已经出现房地产信托违约的融资主体涉案频率较高的当属华夏幸福、泰禾与福晟。从它们的信托资金运作来看,均具有高成本特点。

  由中融信托为华夏幸福发行的总规模11亿元用于新郑市产业新城PPP项目开发建设的“中融-享融287号集合资金信托计划”于5月27日到期,因债务人华夏幸福未能按时偿还债权本息,该信托计划自动进入延长期。

  雪松信托同样碰上了华夏幸福。去年3月,华夏幸福将旗下子公司华夏幸福产业新城(泾阳)有限公司股权质押予雪松信托,质押数额达10400万元,雪松信托持有华夏幸福产业新城(泾阳)48%股权。其旗下“长惠77号、长茂7号、长茂33号”3个产品融资方均为华夏幸福,出险时间为2021年3月。因华夏幸福资金链紧张,导致该部分债务未能如期偿还。

  北京某信托公司经理表示,随着“去嵌套、降通道”监管深入推进,信托通道委托方风险将显性化。外有市场环境对资金的牵制,内因房地产回款难,欲通过非标举债放大杠杆的路子越走越窄,最终导致房地产信托风险项目规模节节攀升。

  从与四川信托48亿元借款纠纷案败诉,到渤海信托查封泰禾总部,再到泰禾“北京65套房产租赁合同”曝出中建投信托踩雷内情,深陷债务困局的泰禾集团与中原信托、四川信托、浙商金汇信托之间的诉讼金额已近70亿元。

  值得关注的是,前5月违约的19家融资主体中,中建投信托“踩雷”占比达到30%。其与福州瑞聚(福晟集团子公司)、康润房地产、保定市秀兰混凝土3家地产公司信托贷款诉讼额近5.4亿元。与珠海星湾置业金融借款的纠纷涉及金额达18.03亿元。不完全统计,中建投信托与地产项目相关诉讼至少10起,涉案金额近90亿元,其中“泰禾系”借款占了近一半。中弘、南京建工、银亿、泰禾、福晟的暴雷,中建投信托几乎全中;蓝光发展、阳光城、正荣、中南建设等房企高速扩张背后均有中建投信托助力。

  用益信托研究员帅国让表示,在“房住不炒”、房地产信托规模总量控制以及房企融资“三道红线”多重监管约束下,不少房企资金流动性出现断裂,加大了房地产信托违约风险。尽管部分信托公司采取诉讼追偿、提前终止、延期兑付等处置方案,但在房地产融资政策再收紧预期下,依然存在很大隐忧。

  走出“囚徒困境”?

  长期以来,房地产信托因投资回报高始终是各大信托机构热衷业务之一,但也因其高风险性成为信托公司踩雷的“高发地”。伴随“强监管、去杠杆、降风险”政策指导,近两年房地产信托业务规模不断压降。

  中国信托业协会数据显示,截至2021年一季度末,投向房地产的资金信托余额为2.17万亿元,较2020年一季度下降15.75%;房地产信托占比13.6%,同比下降0.97个百分点,环比下降0.37个百分点,占比已降至资金信托投向第4位。

  “这与房地产信托出现的违约风险相关,压降规模是为了减少通道业务规模和一些绕监管套利业务空间。在压降总规模同时,风险项目规模却在节节攀升。未来压缩通道业务、压降融资类业务,行业总规模缩水还会继续。”一位要求匿名的资深信托行业研究员表示。

  过去,信托公司一手“高利贷”,一手“高净值”,作为银行信贷有益补充,在房地产项目开发全周期的土地前融、并购融资、资金用途等融资痛点上充当重要角色。然而,在金融监管高压下,地产与信托从“互相成全”走到了“相爱相杀”。

  在正源地产债务危机中,除五矿信托10多只信托计划持有正源债券外,“外贸信托-汇聚176号信托计划”、北京信托的“合利稳健理财010号单一信托计划”、“长安信托-稳健196号信托计划”、“渤海信托广益22/29/65号”等多只信托计划均曾持有正源债券。目前,多家债券持有机构对正源地产发起起诉,或申请冻结资产。

  同样,五洲国际债务违约“后遗症”也在持续。近日,五洲国际间接子公司无锡中南置业投资有限公司和无锡市龙祥投资有限公司,通过中海信托购买的6000万份“华溢纯债6号集合资金信托计划”以及6000万份“华溢纯债7号集合资金信托计划”以成本价2折拍卖。

  无独有偶,因涉及27.5亿元借款合同纠纷,中信信托向法院提起诉讼,申请查封皇庭国际核心资产皇庭广场的不动产,查封期限为36个月。中融信托以金融借款合同纠纷对上海松江复华实业有限公司和上海复华城市建设有限公司提起诉讼。

  6月7日,惠誉评级在其新发表的一份报告中提到,低周转业务比重较大及地域多元化程度有限是中资房企债券违约的两大驱动因素。

  “从房地产信托违约的融资主体来看大多已深陷债务危机,主营商业和旅游地产、工业园区及中高端住宅类业务在行业下行周期受到冲击较大,它们依赖融资性现金流,靠债务驱动发展,一味追求规模错失了降本增效机会。”前述某信托公司经理认为,“踩雷”信托公司也同样贴着激进标签,痴迷于收益高的高风险项目,重仓地产类风险项目和期限错配形成资金池问题,己出现危机的只有通过化债避免陷入“囚徒困境”。

  2月7日,银保监会通过视频召开的2021年度信托监管工作会议上,监管部门明确提出2021年将继续开展“两压一降”,在安信信托、四川信托、华信信托等暴雷之外,现场还点名批评了近20家信托公司。去年,投向房地产业务的信托资产超千亿有中信信托、中融信托、中航信托、五矿信托、平安信托。其中,中信信托投向房地产的信托资产较上年减少723.07亿元,压降幅度居业内首位;兴业信托、平安信托去年分别减少496.52亿元和303.63亿元,紧随其后。

  房地产融资难题有增无减。帅国让认为,在严控房地产信托业务和违约风险频发的夹击下,信托公司要严格选择交易对手,提高房企交易对手门槛;二要更加关注房企和项目第一还款来源以及未来现金流是否充沛;三是可以通过房地产投资基金方式开展业务,从而降低风险。