“房住不炒”下“地王”频出 东莞的楼市让人看不懂

　　今年是房产调控非常严格的一年，从中央到地方，严格坚持“房住不炒”定位，开年以来各地陆续出台楼市调控政策。今年的两会上，也重提“房住不炒”，要求各地做到稳地价、稳房价、稳预期。但是眼前的东莞楼市却让人有点看不明白了，一边是土拍狂热，一边是房产交易市场遇冷。

　　上周也是东莞的“地王周”。弄得东莞人都懵了，一边“房住不炒”，一边地王频出。那这房子，还能买么?在多变、收紧的政策面前，“闭眼瞎买”和“大力唱空”，我们都不提倡。面对东莞房价即将全面“奔二”的形势，房源严重不足的情况下，购房者越来越矛盾。这个时候，房票和贷款机会越来越宝贵，多一份小心和思考总是对的。

　　土拍回顾：场场激烈，都打破了地价的新记录

　　自2.27东莞新政出台，不少言论猜测，东莞将房价大跌，土拍遇冷，而事实上，东莞土拍热势难挡。

　　寮步地王：可售楼面价23749元/㎡，刷新寮步最高楼面价纪录。3月3号寮步镇缪边社区地块在经过31家房企激烈竞拍之后，该地块最终被深圳南山地产以5.1亿元艰难斩获。

　　清溪地王：可售楼面价约18980元/㎡(剔除配建)，刷新了清溪的楼面价纪录。3月5日，清溪镇铁松村商住地(编号2021WR005)在东莞市公共资源交易网进行公开拍卖。历经17家房企、104轮疯狂抢拍之后，最终由保利以155595万元拿下。

　　厚街地王：10万平商住地块，可售楼面价为18298元/㎡。3月9日东莞2021年第6宗商住用地，厚街10万平商住地块，最终被东莞市邦凯贸易有限公司以总价2031228000元+15%的配建成功拿下。剔除无偿配建后，折合可售楼面价为18298元/㎡，这一楼面价成功刷新了厚街镇当地的最高楼面价记录!

　　从上面三个土拍的信息来看，有这几个点值得注意：

　　31家房企、104轮抢拍、10万平巨无霸地块，寮步、清溪、厚街三镇最高楼面价被刷新。从参与土拍的房企数量，到拍地轮数，再到土地规模和刷新楼面价，不得不说，东莞的土地太吃香了。东莞此前出让的5宗商住地块，均是最高限价成交。开发商们用钱投票，不能说这些钱全部都用来炒房，但是对于无脑唱空的人来说，是一个有力的回击。

　　土拍激烈的同时，我们也的确要思考新政带来阶段性的影响。

　　新政一周，东莞楼市被泼冷水，新房开盘少，二手无市场

　　最高22297元/平!新政后仅2个项目备案!住宅供应大幅减少8成。“莞六条”新政出台后后首周，市场开始进入观望期，供应上面可以明显看到大幅锐减，需求呈现回落。上周东莞新房供应仅160套，环比大幅减少超8成。住宅新开盘只有两个。

　　新房网签528套，环比减少近2成，上周东莞一手住宅网签前三镇区为望牛墩镇(126套)、沙田镇(96套)、常平镇(42套);

　　网签套数前三为望牛墩首创禧瑞阅府(124套)、沙田佳兆业碧海云天(90套)、常平碧桂园旗山玖珑湾(16套);

　　网签套数前三为万江瀚柏青柠时代(30套)、塘厦卓越华堂时光(14套)、寮步皇庭峰景壹号(9套)。

　　上周仅长安、塘厦和常平有少量供应，成交区域严重分化，望牛墩和沙田2镇成交量占比全市42%，而大部分镇街网签套数不足20套。

　　上周东莞二手住宅网签348套，环比略减5%，均价18829元/平㎡，环比略涨4.3%。

　　一些中介表示，其中南城和虎门厚街片区，虽然价格在稳定上涨，但是成交不行，即大部分镇街的二手房卖不动了。

　　现在有些业主由于新政影响，卖二手换新房的流程越来越麻烦。有的就是把房子拿出来，虚涨一下，吊在那里看着行情，真实成交意向比较低。

　　政府出台楼市政策后，市场不可避免的进入观望期。每个人的心里肯定都有自己的对策，市场过冷我不买，买了怕跌;市场火热我不买，怕高位接盘;市场平平我不买，我要多看看，再等等。但是东莞的房价在上涨是事实，房源越来越少也是事实。

　　东莞2月新房网签均价29248元/㎡，同比上涨25.7%。东城、南城、长安等超个10镇街一手住宅成交均价超3万元/㎡。

　　现在我们看到，稍微冷门的镇里，房价突破两万也是常事。往后，“一字头”的新房会越来越少，更有不少人预估，东莞在今年将彻底告别“一字头”。不知道三月的整体房价是否在此基础上，是下跌，还是有可能突破三万?

　　“房住不炒”不等于楼市要完。对于看衰东莞楼市、等着房价大跌的人来说，要正确理解这四个字。未来东莞调控依然保持着：逢涨必调，逢炒必打。热门区域回调可能性小，偏远镇街还有空间。投资的朋友，可以关注市场等等看。刚需的朋友，也可以说是一个机会，因为房价目前变化不会太大。