全国房价已现颓势 预计大量三四线城市出现缺乏接盘者的困局

　　房地产行业近年来发展迅速，如果政府不加以调控，问题就会越来越多。房产行业已经不仅仅是一个行业，它涉及到许多产业的发展，牵一发而动全身，因此近年来，国家颁布的相关政策越来越多，提出的要求与规范也越来越严格，目的就是维护房产行业的健康发展。

　　一，政策频频加码

　　最近一段时间，楼市调控政策频频加码，无论是力度，还是调控的频率，均远远超出我们的预期。8月19日新华社报道，北省制定关于进一步加强房地产开发项目全流程监管的若干措施，严禁无证认购、认筹等变相售房行为，严禁以学区房等名义炒作房价，加强房屋交付合同履约和质量监管，防范延期交房问题发生。总之，内容非常全面。

　　同样是8月19日，沈阳市第二批集中供地延期至9月6日，取消无偿代建要求。在沈阳之前，8月17日，苏州、济南分别发布最新土拍公告，延长第二轮集中供地的出让公告时间，并对相关土地竞拍规则进行了调整。

　　加上再早几天，深圳、杭州、天津、无锡、福州、长春等11个城市，土地出让全部延期。为啥要延期?因为自然资源部开了一个会，规定单宗住宅用地溢价率不得超过15%，土地财政给房企让利，通过摇号、一次性出价、竞更高品质建筑等多种方式，持续稳定地价，进而稳住房价。

　　土地市场、学区房、新房销售秩序、交房问题，这些只是调控政策大潮的“九牛一毛”。

　　2021年以来，高层陆续出台三条红线、银行贷款集中度考核、22城集中供地、保障房规划等多项政策，从房企融资、银行贷款、土地供给、保障房建设等多方面强化规范房地产市场。

　　尤其是7月下旬高层开了一个房地产市场调控工作电视电话会议之后，政策发布频率陡然加速。住建部明确：对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。7月底，八部门联合发通知：依法重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域的突出问题，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

　　从8月初至今，深圳、北京、杭州、成都、金华、广州、东莞纷纷加码调控政策，限购、限贷、增值税二改五、打击假离婚买房，应有尽有。

　　二，房价已现颓势

　　相信大家最关心的是另一个问题：如此密集、紧凑，如疾风骤雨一般的调控力度下，房价降了没?

　　来看数据。开源证券赵伟的报告指出：“因城施策”调控影响下，全国70个重点城市中，二手房价涨幅扩大的城市数由2月的39个减少到6月的23个。而涨幅回落的城市数量，由2月的5个大幅扩大到6月的28个。至于商品房住宅销售增速，从年中以来持续降温;

　　在7月份，全国商品房住宅销售额、销售面积，两年复合增速分别为4.5%、-0.3%，较5月增速分别下滑13.6、10.5个百分点。可以看出来，房价、成交、销售额、销售面积“由升转降”的趋势很明显。有朋友会说，只是涨幅回落，销售额增速在下降，房价并没有降多少啊。注意：这是1-7月份的数据。

　　因为统计局每月发布一次的70城房价数据，是次月的中下旬发布的。也就是说，从7月下旬到8月下旬这一波政策风暴，数据还没有体现出调控的“威力”。更重要的是：未来调控政策的力度，会越来越强，现在只是“初露锋芒”罢了。

　　为什么蓝白这么肯定调控会继续加强?道理很简单：回溯历史，现在的调控，还没有完全遏制房价涨势，市场根本没有出现2011年-2014年那样的颓势。

　　三，复盘2011-2014年

　　看看当时发生了什么。2011年1月-7月，央行共加息3次(2010年以来共5次)，上调存款准备金率6次(2010年以来共12次)。随后，一年期存款利率提高到3.5%，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高点。除了货币收紧，调控也全面加码。

　　2011年初，“国八条”、房产税试点先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个。

　　7月初，国常会明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个。

　　不断紧缩的货币政策压力下，经过1年的资金面传导，从2013年-2014年11月，70个大中城市，新房价格环比下降的城市有67个，同比价格下降的城市有68个;二手房价格环比下降的城市58个，同比下降的城市67个。

　　看到这里，大家应该能明白，对比9年前的货币、行政调控手段，对比9年前90%以上城市降价，2021下半年的房地产市场，还处在“暴风雨前夜”。

　　一句话：调控还远远没有达到目标，现在只是“牛刀小试”。

　　四，暴风雨的前夜

　　按照房地产周期规律与调控政策的“时间差”，接下来，楼市重演2011-2014年的历史，几乎是板上钉钉的事。这绝不是危言耸听。别看现在70城房价指数还在涨，但绝大多数一二线城市成交、销售额、销售面积已经开始连续走低。趋势，会一直强化。

　　前几天很多人应该看到了，岳阳发了“限跌令”，规定新房销售成交价不得低于备案价85%。第一财经8月中旬的报道说，共有50个城市房价低于每平方米5000元，这些城市主要位于东北、西北和西南，中部也有多城入围，东部沿海的城市全部高于每平方米5000元。

　　金字塔尖的热点城市，毕竟是少数。人口流出、基础产业薄弱、新城区荒芜的三四线城市，才是绝大多数城市的宿命。此时，密集落地的调控政策，就是成为推动房价“自然滑落”的金手指。阳光下并无新鲜事，2011-2014年，热点一二线流动性遭到冻结、大量三四线城市缺乏接盘者的困局，会再次上演。