成本压力大利润低 实体商铺不再是“香饽饽”

　　相比于早几年前，商场里面人声鼎沸，人人争相开店经商的繁荣景象，现在的商铺却不再那么吃香，更多的人选择了其他形式的购物，网络购物的兴盛也给了实体行业一次重击。再加上经营成本不断增加，商铺陷入了“卖不掉，租不出”的困境。

　　“一铺养三代”这句话对大部分人而言都不陌生，寓意家中只要有一套商铺，那么三代人都将不愁吃穿，之所以有一铺养三代的说话，其实是源于古代传统市镇中心的街铺之于当时其所覆盖的商圈人口而言的，历代统治者对商业资源的控制和中国实际上大多数时期都是贫穷的供不应求的供给经济市场，究其根本还是在于“供给与需求”的关系。

　　商铺的主要价值在于出租，本身属于房地产的其中一类，租金越高价值越大，而决定一套商铺租金的关键因素，是租户的利益，截至去年3月15日，全国实有各类市场主体1亿2500万户，企业主体3905万户，个体工商户8353万户，农民专业合作社219万户，我国有14亿人口数量，相当于平均13个人在养活一个个体户，按照2020年人均GDP7.24万元，平均一个个体户一年也才总营收100万不到，一套商铺年租金几十甚至上百万，个体户经营压力势必会非常大。

　　商铺陷入“窘境”：卖不掉，租不出!

　　前几天一位长期从事招商工作的朋友向我吐槽，自疫情以来，商铺的招商越来越难做了，不少从事购物中心和商业街招商的从业人员纷纷选择转行，满大街的商铺出现空置，商铺要么是房东的，要么是开发商的，不管是谁的资产都不希望让自己商铺贱卖、贱租，时间一久，一个月做不出满意的业绩，容易连工资都不保。

　　事实上，疫情并非商铺难租、难卖的关键因素，过去十几年里，我国的商铺大部分都是在为内部需求服务，国人自产自销，2019年笔者曾到达过成都和长沙两地，从房地产住宅来看，这两个城市的房价并不算高，然而商铺却显现出另一番面貌，一是商铺空置率极高，二是商铺的数量极多，包括写字楼、商业街、底商、古镇、写字楼等等，这些商铺坐落在城市中跟住宅形成“一分为二”争天下的局面，恰恰这两种现状是对商铺投资性极为不利的，物以稀为贵在商铺中完全体现不出来，只有那些部分商铺(比如大十字、人群密集商圈)稍微能有些高价值。

　　为什么商铺会陷入“卖不出、租不掉”的僵局?

　　这里我们可以从三点来看，分别是预期的商铺数量、预期的商铺价值以及预期的商铺竞争力：

　　首先从数量来看，商铺从2014年—2018年迅速扩张，赶上棚改时期，大量资金被直接或间接注入房地产，同一地段的商铺往往是住宅的4倍左右，好一点的地段，商铺是住宅单价的10倍左右，这块肥肉对开发商而言是绝对不会舍弃的，所以在几乎所有楼盘中，沿街都会存在商铺，少的有两层，多的有6层，其中四层商铺的楼盘最多，不少业主甚至将住宅也改为商用，曾有专家用2014年数据做过计算，按照全国当时18亿平方米的商业面积、城市人口7亿计算，人均拥有的商业面积已经达到2—3平方米，远超过国际(1.1—1.2平方米)上惯用标准，如果算上这6年新增的商业面积，接近人均4平方米，关于商铺过剩，无论是一二线城市还是三四线城市都有体现，无论是购物中心还是一般底商也都有这番现状。

　　其次从商铺的价值来看，商业与人口密度息息相关，即使位置再偏远，只要人口密度足够大，商铺的价值就会更大，比如景区商业，虽然远离城市中心，但是周六周日和节假日的人流量是平时的几十倍，旺季能够弥补掉淡季的劣势，云南的茶马花街、大理、贵州的西江苗寨都是很好的例子，其租金不亚于二线城市中心地段的租金，正因为商铺的用途多样性，导致人们对商铺价值过于放大，新建一个楼盘时，需要商业作为配套，一个没有商业配套的住宅区是没有活力的，但是住宅区的人口数量有限，很难有一个合适的配比，比如规划在一个楼盘中的商业与住宅占比一般为5%—8%，但是后续有可能再增加商业街或者购物中心以及写字楼，直接将片区商业提升至10%—15%，达到饱和状态，商家的竞争愈发增大，商铺的价值便愈发降低。

　　最后从商业竞争力来看，商铺正在逐步丧失竞争力，而且商铺正在逐步失去零售业这片市场，就像人们常说的，有时候干掉你的不一定是你的同行，也有可能是外行，地产营销人员最喜欢夸大商铺价值的依据便是地段，把地段吹捧得天花乱坠，为投资者营造一种地段为王的假象，事实上，随着我国房地产全面开花，人口早已不再完全集中在某一区域，小区按照财富阶层进行了划分，不一定都居住在商业核心区域，正如万达这样国内屈指可数的商业地产运营商，都再敢大力发展地级市重资产模式，反而以轻资产来经营万达品牌，王健林常说的一句话，在商言商，商人还是要以赚钱为目的，投资再多的实体商业，不赚钱都是白费，许多在一线城市开餐饮店、酒店起家的老板也纷纷转向低成本的三四线城市中来，甚至跑到西藏、新疆都人口稀少的地区，关键就在于商业集中的城市，其商铺租金已经达到峰值，不利于投资者开店，也不利于投资者买铺进行投资了。

　　投资者成为“接盘侠”

　　过去曾有过排队买房摇号的时代，同样也曾有过排队摇号买商铺的时代，手里稍微有点资金，都希望能投入到实体产业中来，以此来避免货币贬值，然而随着商铺数量越来越多，持有商铺时间越久的投资者便逐渐沦为“接盘侠”，商铺变得有价无市，加上互联网经济对实体经济的冲击，商铺难变现、价值高的劣势逐一显现出来，商铺想要再脱手变得尤为困难，所以在大街上不仅空置的门面较多，出租出去的商铺同质化现象还比较严重，水果店、便利店、餐饮店、药店等泛滥成灾。

　　商铺本身并不属于稀缺之物，全球土地众多，只要政策上倾向于发展城市，商铺数量便会越来越多，也会变得越来越不值钱，作为一个投资者，还是应该顺应时代和政策的变化，不要一味的追求经验和过去，毕竟世界上唯一不变的真理就是更新替代。