南宁楼盘为什么越卖越便宜 购房者应该怎么选

　　房价不停上涨，刺痛了很多人的心。2016年之后，我国房价迎来了新一轮的大幅上涨，短短四、五年的时间里，南京的平均房价上涨了大约5000元/㎡。不过随着全国楼市调控政策的不断趋紧，近期南宁的房价又有所下降。

　　当前，南宁商品住宅成交价格已经突破1.3万元/㎡，在主城区，2万+楼盘竞争已经进入白热化阶段。同时，南宁楼市也在继续分化。有的楼盘在短期内一嘢涨3000元/㎡，有的盘价格不升反降，越卖越便宜。但是，便宜就好吗?

　　最近，兴宁东的绿地城被爆卖了三年，越卖越便宜，从首开的“9”字头降到了“7”字头。据了解，该项目在2018年元旦首开，是一个规划集聚商业中心、花园居所、亲子乐园、康养医疗、主题酒店、国际教育于一体的千亩大盘。

　　当时推出的精装产品主力价在9500~9800元/㎡，首开就卖出了500套房源，并登上了克而瑞广西区域三塘板块2018年上半年销售金额榜冠军。可谓一时风光无两。

　　目前，绿地城在售的是99~144㎡的三至四房，其中99㎡的三房为精装产品，主力价在9000~9500元/㎡;140㎡以上单价“8”字头的户型为毛坯产品，同时也有少量的“7”字头房源。

　　不难看出，跟早年相比，现在的价格确实肉眼可见地降了下来。如今，项目虽然已有楼栋交房入住，但楼盘体量巨大，有上千亩，目前项目内和项目周边的配套几乎还没呈现，加上兑现时间又长。受到影响，后面销售慢了下来。

　　其实这几年像绿地城一样高开低走的楼盘还不少。

　　2017年沙井DW项目中昂国汇，当时首开也是把价格定得很高，精装卖到1.03万元/㎡，房价直接秒杀周边每平7000多的楼盘。但项目首开遭遇了滑铁卢，有业内人透露首开卖了不到10套房。加上当时周边配套也是几乎没有，后期项目的价格越卖越低，尤其是加入“精改毛”阵营后，价格直接降到了“8”字头。跟首开相比，单价降了差不多2000元/㎡。

　　中昂国汇50亩不到，2017年9月开盘，直到2020年7月才卖完，去化速度算非常慢的了。无独有偶，龙岗也有一部分楼盘也经历过高开低走。

　　像彰泰江景湾、蓝光芙蓉山悦、金科博翠江山、金科博翠天宸等楼盘，亮相的时候都声称要卖高价，彰泰江景湾更是喊到了2万+。

　　它们首开的主力价基本在1.3万~1.5万元/㎡，但后期龙岗的市场冷了下来，现在这些楼盘的价格都降了下来，有的江景房降到了1.1万~1.2万元/㎡。

　　当初这些项目进入市场鼓足了劲，没成想后面越卖越便宜，不禁令人嘘唏。

　　楼盘越卖越便宜，是市场的选择还是楼盘对自身的认知不准确?上述这些楼盘越卖越便宜有以下几个因素。

　　一是拿地价高，成本高，开发商为了尽可能地获得利润，一开始不得不把价格定高。像龙岗的蓝光芙蓉山悦就是此种情况。

　　2020年3月，蓝光拿了龙岗板块的DW，楼面价8217元/㎡。开发的蓝光芙蓉山悦项目为了溢价，当时还引进了蓝光的TOP级产品“芙蓉系”。从展示区来看，蓝光把在成都项目的“芙蓉系”园林复制了过来，也是很用心地做产品。但因市场原因，现在也只能精装减配，降价出售。

　　二是配套迟迟没得到兑现，导致走量越来越慢，最终项目只能选择降价。

　　像绿地城，楼盘体量大，货量多，目前周边的生活配套几乎没有。仅有项目门口的平云大道通到项目，但距离兴宁东的主干道昆仑大道也还有1.8公里。

　　目前项目在按部就班地开发，但周边的配套却迟迟没跟上，加上周边的楼盘越来越多，市场竞争越来越大，出现了僧多粥少的局面，项目降价出售在所难免。

　　三是不少开发商资金充足时，对南宁房价上涨预期过高。

　　像彰泰江景湾开盘前声称要卖2万+，当时还打出了海报，但首开却只能卖到1.4万~1.5万元/㎡，龙岗不少临江楼盘情况也相似。当然也不排除这些楼盘首开把价格抬高，是为后期降价存留余地。

　　四是产品附加配置标准降低，或楼盘销售进入尾声。

　　像绿地城，后期降价幅度较大是因为推出了毛坯产品。毛坯的成本比精装低，降价销售是顺势而为。还有一种情况是，楼盘进入尾声的时候，为了加速清盘，一般也会相对降低一点价格。

　　不管怎么说，这些楼盘越卖越便宜，对首批业主而言伤害性极强，毕竟哪个购房者都不愿意自己成为房价“高位”入手的对象。

　　楼盘越卖越便宜，业主以为首开是抄底，没想到却抄到了“山顶”。那么，购房者应该怎么选?

　　买房首先要坚持买城市核心区域和大牌房企楼盘。未来南宁的区域分化将更严重。有钱的话，买房先找“都心”。像五象湖、凤岭等板块，交通、配套都有明确规划并在持续跟进，就不怕落得一场空。

　　具体楼盘，就找大牌房企开发楼盘。像华润、万科等大牌开发商，这些房企有钱有实力，楼盘就不怕烂尾;而且这些房企的楼盘不玩虚的，扎扎实实给你做配套，做品质，设计好建筑、社区与园林。这些都是项目后期增值的附加点。

　　核心区域大牌房企开发的楼盘，也比较能扛得住房价的波动。这些楼盘价格即便没怎么涨，但也不会大降。

　　其次是远郊大盘要格外小心。这些项目开发周期长，远郊配套也没有那么及时跟上，除非你已经做好长期持有的准备。

　　还有那些高价地楼盘也要注意。这些项目可能会因为高地价的原因一开始提高价格，但后期如果市场不给力，一开始的高房价就为后期降价预留了空间。这对于首批购房者来说不是一件好事。