2020年 房企增收未增利，24家“绿档”房企全线达标

　　进入4月份以后，各大上市房地产企业陆续披露了2020年的年度报告，通过各房企披露的内容来看，毛利率下降成行业普遍现场，数据显示，超七成的房产企业净利润有多下降，“三道红线”之下如何降档也成为了热门话题频繁被“刷脸”。

　　毛利率下降 房企增收未增利

　　2020年，突如其来的新冠肺炎疫情扰乱了房企一季度的销售节奏，进入二季度后，房企通过让利促销等方式，基本保持了正常的销售节奏。从排名前20房企公布的各项数据来看，同比增幅基本达到预期，部分房企甚至超额完成年度销售目标。

　　但在高地价和新房限价的双重挤压下，房企的利润空间被逐步压缩，毛利率普遍下降。

　　同花顺数据显示，截至3月30日，申银万国行业分类下，已有35家房企发布2020年年报。35家房企2020年营业总收入达10198.93亿元，较2019年增长20.85%;净利润合计984.03亿元，较2019年的1050.38亿元减少6.31%。从净利润率来看，35家房企中有25家出现下降，占比达71.4%。

　　以招商蛇口为例，2020年营业收入1296.2亿元，较2019年增长32.71%;但归属上市公司股东净利润为122.53亿元，较2019年下降23.58%。信达地产2020年实现营业收入258.64亿元，同比增长32.79%;净利润17.44亿元，同比下降31.77%;归属母公司净利润15.02亿元，同比下降35.12%。

　　对于利润下降，招商蛇口表示，公司规模扩大，报告期内房地产项目结转收入规模相应增长。但受行业利润率下滑及房地产业务结转产品类型不同的影响，房地产业务结转毛利率较上年有所下降。

　　在业绩会上，被问及如何提升毛利率时，部分房企高管表示，高地价项目逐渐销售完毕、基本完成“换仓”后，毛利率会逐渐回升。同时，伴随毛利率较高的旧改项目逐渐入市，企业毛利率下降的问题会在一定程度上得到改善。

　　“旧改项目会拉动毛利率，但效果不会那么快。另一方面，在房价保持平稳，而房企拿地价格上扬的情况下，毛利率还会继续下降。”国泰君安一位分析师则表示。

　　“三道红线” 24家“绿档”房企全线达标

　　从已发布的房企年报可以发现，与以往相比，单纯的规模扩张已不是主流选择，许多房企开始聚焦负债和融资能力的强弱这张企业长期发展的“晴雨表”。

　　2020年，政府对房地产行业继续坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，并于2020年8月出台“三道红线”融资新规(剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍)，将房企划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债的增速阈值，四档有息负债规模年增速分别设限为0%、5%、10%和15%。

　　“三道红线”之下，房企加速降杠杆，一方面加大股权融资力度，通过资本市场增发、转让项目公司股权、分拆多元业务上市等，另一方面降低债权融资规模，如提前偿债、减少非标融资占比等。

　　一年过去，房企降杠杆成效几何?

　　中国房地产业协会、上海易居房地产研究院发布的相关报告显示，500强房企2020年资产负债率均值为78.77%，同比下降0.89个百分点，为2012年以来首次下降;净负债率均值为85.08%，同比下降11.62个百分点，相比2019年有大幅改善。

　　从微观层面来看，机构数据显示，目前已披露“三条红线”数据的内房股有59家。其中，“三条红线”全部达标的绿档房企有24家，踩中一条“红线”的黄档房企有26家，踩中两条“红线”的橙档房企有5家，踩中三条“红线”的红档房企有2家。另外，有15家房企数据披露不完全，无法确认所属档位。