先行区迎来新政策加持 济南黄河北楼市部分房价上涨近10%

　　房价与城市有关，还有所处地段的发展潜力有关系。如果一个地段商业比较发达，未来潜力发展比较大，那这块的房价肯定不会便宜。如果某个地段迎来了大的升级改造，那该地段的房价很可能跟着水涨船高。

　　近日有消息称，济南新旧动能转换先行区(下称“先行区”)设立近4年后，有望迎来新的政策加持，房价会不会也跟着上涨呢?

　　国家发改委提请十三届全国人大四次会议审议《关于2020年国民经济和社会发展计划执行情况与2021年国民经济和社会发展计划草案的报告》，其中在落实区域协调发展战略的重要举措中明确指出“东部率先”，鼓励东部地区进一步提升创新能力，支持建设济南新旧动能转换起步区。

　　经济导报记者从先行区多位相关人士处获悉，济南新旧动能转换起步区(下称“起步区”)是先行区的“升级版”，其范围涵盖先行区。目前，起步区建设总体方案已报国务院研究审批。

　　那么，“起步区”未来发展趋势如何?它会否是黄河北楼市的推进剂呢?经济导报记者近日走访发现，有些楼盘同去年相比房价已上涨近10%。

　　从先行区到起步区

　　经济导报记者在济南新旧动能转换先行区管委会官网看到，先行区位于济南市区北部，辖区范围横跨黄河两岸，南起小清河、北至徒骇河、西起玉符河、东至临港办事处东边界，总面积约1030平方公里，代管大桥街道办事处及济阳县崔寨、孙耿、太平3个街道办事处，基本形成南至黄河、北至徒骇河、东至济阳县回河街道办事处边界、西至天桥区桑梓店街道办事处边界的区划范围。

　　先行区定位全国新旧动能转换的先行示范区。预计到2035年，城镇人口达到300万人，规划控制区城镇建设用地面积约178平方公里，城镇空间占比24.3%。

　　“2035年，城乡区域发展差距显著缩小，绿色智慧、动能强劲、活力迸发的新旧动能转换起步区基本建成。”这一目标是济南市委十一届十二次全体会议提出的。

　　在过去3年多时间，先行区启动建设。其中，开工128公里市政路网，460万平方米安置房，“三桥一隧”陆续进入通车冲刺期，中科新经济科创园等重点园区逐步从建设转入运营。

　　2020年8月，国家《黄河流域生态保护和高质量发展规划纲要》出台，明确提出“支持济南建设新旧动能转换起步区”。此后，起步区的概念开始在济南各大会议中被提及。从先行区到起步区，仅两字之差，他们之间有什么差别呢?

　　经济导报记者注意到，济南市委经济工作会议中提到，在国家重大区域战略中，起步区是继雄安新区起步区之后的全国第二个起步区。从先行区到起步区，绝不是名字的简单变化，而是深层次全方位的结构性的根本变化，意味着从产业功能区向国家级新区、济南未来新城的定位之变，从做实验蹚路子向当引领做示范的使命之变，从聚全市之力向国家赋能流域支撑的能级之变，是济南引领黄河流域生态保护和高质量发展、构建新发展格局的战略支点和动力引擎。

　　绿地国博城的一名销售人员告诉经济导报记者，起步区意味着从黄河北这一片区域不再是定位产业功能区了，是济南黄河北岸主城区。

　　房价9600元/平

　　“想要去看房吗?现在必须我们带你们过去，我坐你的车或者你坐我的车。”经济导报记者沿220国道前往绿地国博城时在一路口被销售人员拦下，“前面在修路，只有拿着临时通行证才能过去。”

　　经济导报记者注意到，这条正在修路的路段就是此前列入的先行区2021年十大建设工程的黄河大道项目(一期)，从孙耿北路到G104段，长16.2公里。据悉，这条大道将承担先行区东西交通主干道、景观大走廊、发展主轴线，建成后将是先行区内部较为重要的贯通性快速通道，是衔接市域范围内多条跨黄通道。

　　“一期项目今年10月基本竣工。”带经济导报记者前往绿地国博城售楼处的销售人员表示，“地上双向8车道，地下双向6车道，还会有有轨电车在地下穿行。”

　　经济导报记者看到，黄河大道现在正在修建中，路边有不少挖掘机等设备正在施工。正在动工的黄河大道路东的绿地国博城某些地块也在紧锣密鼓的建设中，在路西侧能看到一个写着“济南城市建设集团山东大学第二医院先行区新院(一期)项目”的施工门洞，周围都拦着蓝色挡板，暂时看不到地上建筑。

　　在绿地国博城售楼处大厅里，十几张桌子基本都坐满了人，不少人手中都拿着宣传册，销售人员拿着计算器或手机在帮忙客户计算意向房子的价格。

　　“现在先行区的购房政策很好的，只要你名下没有房贷都可以按照首套房交3成首付，一套房利率是5.15%;二套房是5.25%，只能贷25年。小户型房价大概在9600-9700元/平方米左右，房子越大单价越贵，最贵的基本是1万一平了。”一位绿地国博城销售人员表示，根据他的了解，周边县区来买房子自住的比较多，济南市里来看房的大多是抱着投资的心态，“如果真的能定下来，90平或者100平的房子每平9500元多一点就可以拿下。”

　　“2020年初购买了一套绿地国博城106平的房子，总房价是93万左右，单价是8760元/平。”在济南市历下区工作的刘先生一直关注先行区房价，“说实在的，我这套是投资。”如果按照9500元/平价格计算，一年时间，每平方米至少上涨了740元，上涨幅度在8.5%以上。

　　产业将成未来济南经济重要支撑

　　“很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的。”3月2日，在国新办召开的新闻发布会上，银保监会主席郭树清喊话和警示炒房者。

　　在此次发布会上，郭树清称：“房地产的问题应该说现在金融化、泡沫化倾向还比较强，但是去年投向房地产的贷款增速第一次降到了平均贷款增速之下，这个成绩来之不易。我们相信，房地产的问题会逐步得到好转。”

　　数据显示，房地产金融化泡沫化势头得到遏制，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。2021年以来，与房地产有关的政策频频出台，从加码限购、限售，到严查资金来源，各种调控手段正在对楼市乱象进行精准打击。

　　“房贷收紧进行时，额度管控、违规资金购房、二手房、二套房是这轮调控的重点关键词。”在业内看来，随着楼市调控力度加大，房贷利率有可能进一步上升。同时，经营贷和房贷之间的利差也会进一步扩大。

　　事实上，今年起步区建设将是济南经济工作的重中之重。先行区党工委书记、管委会主任李国祥曾表示，2021年是“十四五”开局之年，也是起步区建设元年。先行区面临从先行区到起步区、从“北跨”到“北起”、从产业功能区到北岸主城区的关键转变。他们将紧抓核心片区开发和重大项目建设，加快打造黄河流域生态保护和高质量发展示范区。

　　李国祥曾在今年2月济南市召开加快新时代现代化强省会建设动员大会上表示，要按照“镶嵌在黄河流域的最具现代化特征的璀璨明珠”的标准要求，加快完善起步区“1+4+16+N”规划体系;年内完成22个村居、193万平方米的拆迁任务，重点实施46个项目，总投资1229.4亿元，年度投资431亿元;建设总部经济启动区，完成“四纵四横”13公里园区道路，开工中电建市政山东总部、中交一公局三公司总部、山东船员评估中心等总部项目;复制推广国家级新区、国家自主创新示范区和全面创新改革试验区政策措施，加快落地改革开放前沿举措和创新试点示范项目，全方位打造改革先行区、自主创新区、对外开放示范区。

　　公开信息显示，济南已建成跨黄大桥13座，在建通道6处，正在推进4处，远期规划3座，全部建成后实现数量翻番，主城区跨黄通道平均间距仅2.8公里，在所有黄河沿线城市中位居首位。按照施工计划，济南黄河隧道工程将于今年10月建成通车，届时最快4分多钟就能“穿黄”。此外，齐鲁大桥、凤凰大桥今年也将达到通车条件。