2021年第一季度苏州楼市强势回暖 楼市调控政策将持续收紧

　　2021年的第一季度刚刚结束，这三个月的楼市热闹非凡，接二连三的楼市调控政策，让各地的房产市场基本处于稳健发展状态。今天我们看下苏州楼市，前三个月，苏州楼市政策稳定，房地产调控政策紧随市场步伐，城市建设利好政策频出。所有因素综合作用所体现出来的就是苏州楼市强势回暖。

　　本文我们从政策、土地、新房和二手房多个维度来分析2021年第一季度的苏州楼市。

　　需求端的限制政策仍旧严字当头

　　目前苏州市区仍旧严格执行限购、限贷、限售、限价政策，四限俱全，作为调控第一梯队城市，苏州的调控政策在长三角堪称最严。

　　同时释放诸多利好：调低土拍限制、放宽落户门槛——大专缴纳社保6个月，本科及以上直接落户，租房落户。

　　在房住不炒的背景下，苏州“收”的力度很直接，“放” 的方式则曲线化主要通过落户门槛降低实现。

　　2020年1月22日，园区规建委发布5号公告，公告内明确指出：今后，园区质量不过关的商品房不发预售证!并对商品房装修标准提出明确要求!

　　这也是对去年10月苏州楼市装修新政的补充。

　　土地市场持续高热

　　2021年第一季度，苏州市区共推出10宗涉宅用地，共成交了15宗涉宅用地，成交面积约为76.05万㎡，成交金额为195.07亿元。

　　15宗宅地中有分布在主流核心板块，有分布在城市外围板块，有分布在新兴热门板块，条件较为优越的地块，受到房企的热烈追捧。

　　从拿地过程来看，其中11宗地块冲破中止价进入一次性报价区间，且速度很快，有的正式开拍前就加价多轮，开拍后一分钟破中止价。14号公告中新区通安82号地给共吸引了130个马甲参与一次性报价，2号公告中，吴中甪直8号地块遭249个马甲热抢，相城太平地块共有126个房企马甲参与报价。

　　从拿地房企来看，拿地的都是扎根苏州的老面孔房企，如南山、弘阳、保利、中海、招商、碧桂园、旭辉、建发，老牌房企对苏州市场仍旧深度看好，并积极补仓苏州主城区。

　　从拿地结果来看，底价成交的有园区湖西苏州中心旁的中海地块，和湖东恒力的商住地块，其他宅地溢价率普遍在13%左右。

　　虽然土拍整体热度较高，热门地段的优质地块遭到房企的热抢，但是成交地价整体维稳，溢价率普遍控制在一定范围内，未出现区域“地王”。

　　3月31日，苏州市自然资源和规划局公布了苏州市区2021年度住宅用地供应计划，这也意味着传言已久的苏州土地新政落地，苏州六大区共116宗地块，将分别于4月、7月和10月推出。

　　2号公告3宗刚需地块遭到房企的热抢也是因为苏州土地新政在路上，一年三次集中供地增加了房企的紧迫感。

　　集中供地、集中拿地，房企资金势必会承压，这在一定程度上增加了房企的拿地难度。

　　但是，土地新政下，今年苏州地价将会维稳。

　　新房市场维持高供应房价结构性下跌

　　2021年第一季度，苏州市区商品住宅供应面积为156.62万㎡，同比增长205.65%。同比增长这么多，主要是因为去年受新冠疫情的影响，2月份几乎是0供应。成交面积为234.07万㎡，同比增长58.71%。

　　如果说去年是苏州楼市失去的一季度，那么今年则是收获的一季度。

　　就拿3月单月来说，苏州市区商品住宅成交约92.10万方，环比增加66.71%，同比增加53.22%;从供应来看，3月单月100.41万方的供应量环比2021年2月增加424.04%。

　　2020年苏州市区有7个月新房供应量单月过100万㎡，而2021年3月苏州市区新房市场依旧延续这样的高供应，3月增加的市场供应量，在金三这样历来的销售旺季取得92万㎡的成交量，可以说市场是对得起这样的供应量了，苏州楼市有了回暖现象。

　　2021年第一季度苏州市区商品住宅的成交均价为27122元/㎡，该价格和去年一季度几乎是持平的，去年一季度以后，苏州房价在二季度和三季度有所下跌，后在四季度开始反弹，值得一提的是，小幅度的上涨或下跌，均是结构性的——高价项目去化量大带来整体均价结构性上涨，刚需性价比盘网签量带来整体结构性下跌。

　　2021年第一季度苏州市场热度高的楼盘，多是优质地段限价盘和刚需高性价比楼盘，比如说新区狮山的铂湾澜庭，优越地段、限价倒挂、学区优质等因素，促成了项目的持续热销，销售金额问鼎苏州。

　　集中供地、集中拿地，后续一定影响房企的新盘供应节奏。新房会形成一波集中开盘、集中销售的状态，房企面临的竞争压力更大，要想征服市场、征服客户，房企就必须花心思在产品精研上，包括户型设计、装修风格、物业服务、社区公共空间的打造，同时给到购房者一定的价格优势，进而促进苏州人居水平的提升以及房价稳定。

　　二季度供应成交稳步上升，市场竞争加剧

　　在稳地价稳房价稳预期的政策大环境下，今年苏州的调控政策仍旧严字当头，“四限”调控将延续更长的时间周期，苏州房地产政策层面仍需维稳，基本没有放松调控的可能性。

　　今年总体来看，苏州市场仍将是以去库存为主，在土地“两集中”新政后，预计苏州市场供应量仍会在高位。

　　苏州在融入长三角一体化及自身城市发展增加动能方面，将释放更多人口、城建利好。人才落户门槛的放松将吸引更多人落户苏州，所以楼市的需求量仍旧大量存在。

　　总的来说，苏州市场在第二季度，供应和成交量都会有不同程度地上涨，市场竞争将加剧。