东莞调控升级短期内对惠州楼市影响不大 今年或平稳上扬

　　本以为今年深圳严查经营贷、消费贷违规进入楼市，东莞楼市调控政策也不断升级，会直接影响到惠州的楼市。但3月份已经过了三周，从销售数据上看　，惠州楼市的成交量并没有出现明显的上扬。

　　东莞楼市成交量虽未有明显上扬，但3月后东莞、深圳客在惠湾、仲恺上门量有明显增加。业界表示，政策的打压让深圳、东莞客对惠州市场的心理预期产生影响，深圳经营贷流入惠州楼市的可能性不大，也不是主流，但中长期会让部分深圳、东莞客前来寻找机会。在当前市场没有明显利好或政策下，惠州楼市预计五六月份之后才会明朗。

　　1、统计数据显示，在惠州购房的客群分布中，深圳客占45.4%，占主导地位;2、惠州本地客排名第二，占39.3%;3、东莞客在惠州的整体占比约6.6%。

　　3月份深圳、东莞客上门量增加 但楼市成交量并没有明显上扬

　　统计数据显示，3月第一周，惠州累计新增预售证9个，获批预售商品房套数为1732套，网签3153套。3月第二周，新增预售证17个，获批预售商品房套数2985套，网签2835套。从上述数据看，3月前半个月，惠州全市累计成交5988套。除开2月份春节小长假的因素，这一成交数据远低于此前12月、1月的同期水平。

　　从南都记者近期监控的项目发售情况来看，市场也存在明显分化，部分楼盘销售较好，更多去尾货的楼盘销售较为平淡。3月13日仲恺梧桐湾入市，240套房源，迄今已经销售完毕，但从代理机构的统计数据来看，绝大多数都是本地刚需客。而除了梧桐湾之外，仲恺片区当前在售的顺势加推或用渠道的盘，销售都较为平淡。

　　业内介绍，仲恺片区从去年7月之后，借助深圳周边扩容的传闻，以及东莞限购升级影响，深圳客和东莞客批量增加，“这是偶然的惊喜，2021年元宵节之后，市场才开始提速，近期东莞、深圳客的上门量有明显提升，但是成交一般，政策的打压，让深圳客和东莞客对惠州的城市预期还是有明显的影响，客户的反应也没有那么快。”

　　在另一个深圳客主要集中的惠湾片区，情况也相差不大。从第一季度市场来看，惠湾没有去年的小阳春是肯定的，整体成交数据，大致相当于去年的11月份，“3月第一周，深圳严查经营贷违规入市、东莞调控，市场迅速反应，深圳客明显增加，但后面很快回落，一方面是受深圳政策影响，另一方面是惠湾的整体均价都开始飙升，近期大亚湾西区要拿预售证的几个盘，均价预期都在15000元/平方米以上，房价上扬也影响了深圳客预期，有部分深圳客往西边房价较低的地方去了。”

　　渠道公司深惠房产董事长王双全也证实，深圳、东莞客在3月份上客量有一定增加，“但问题是客户光看不买单，上客量虽然还是有保证，但成交转化率不高，仲恺还好一点，惠湾客，深圳客、外地客都吃政策，没有大的利好，政策开始有风声，他们就观望。”王双全说，惠湾走得动的项目就是有品牌优势，客户基础好，配套较好的项目，“几个楼盘一个月有40至50套，一些小开发商的楼盘，客户到门口就不想进去。”

　　深圳严查经营贷，东莞调控升级 短期内对惠州楼市影响不大

　　媒体公开报道称，3月11日，深圳监管部门召集各大商业银行开会，要求排查经营贷流入房地产市场情况。这是在继上海、北京、广州等地开始严查经营贷流入楼市后，深圳的最新举措。此前在2020年3月，深圳市监管部门也曾统一排查经营贷流入楼市情况。

　　在此前的2月8日，临近春节，深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，列出全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。参考彼时各大中介网站的挂牌价，住建局发布的参考价格普遍接近实际价格的7折左右。深圳房地产中介协会数据显示，2月22日至2月28日期间，深圳二手房网签量仅834套，对比新政前的周网签数量约2500套，下滑近7成。

　　2020年的统计数据显示，在惠州购房的客群分布中，深圳客占45.4%，占主导地位;惠州本地客排名第二，占39.3%;东莞客在惠州的整体占比约6.6%。按照2020年惠州商品房16万套的销量来看，东莞客的成交在1万套上下，深圳客的成交在7.3万套上下。

　　从当前3月份的市场来看，深圳严查经营贷违规入市，东莞调控升级对惠州市场的短时间影响较为有限，但业界认为，从中长期市场来看，上述政策对于惠州楼市还是有提振作用。惠州资深地产评论人评论称，业界有部分人说深圳严查经营贷入市就意味着是惠州的机会。这个问题分两方面看，一个方面要理解经营贷的属性，经营贷进入楼市，本身就是一个投机行为，经营贷入市的地方，一定是短期内套现的，要流动性特别好的地方，“经营贷在惠州来买房投资，这是不现实的，基于这样一个市场，一定是在投机市场特别浓的环境下。”