总理讲话多次提到“租赁住房” 行业迎来新机遇

　　住房问题是关系到每个人切身利益的事情，无论是租房还是买房，这每个人都会遇到的问题。今年的楼市买卖市场，各地频出的楼市调控政策让我们看到了政府管控房价的决心，在租赁市场也必然会迎来新的变革。

　　3月5日，李克强总理做的“两会”政府工作报告上，对2020年工作回顾及2021的重点工作做了详尽部署。其中，多次提及“租赁住房”“长租房”等关键词，强调“房住不炒”的定位，解决好大城市住房突出问题。2021年，住房租赁行业将迎新的发展机遇。

　　长线来看， “十四五时期主要目标任务”中提到：“深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。”

　　发展是长线，人口集聚也是长期趋势。在城镇化进程加深过程中，人口的聚集会不断的释放对于居住空间的强劲需求，在本次政府工作报告中，完善住房市场体系和住房保障体系是顶层设计对于这个解决人口居住问题的长期要求和目标任务。

　　租赁住房市场行业的发展作为住房市场的重要组成部分，在2021的重要目标中得到了完整的阐述。

　　在“2021年的重点工作”中提到：“保障好群众住房需求.坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。”

　　在前几天发布的《2020年住房租赁年度报告》中对住房租赁行业发展的走势几乎全部预测到了。下面我们逐条分析。

　　1、大城市住房突出问题

　　我国特大型城市租赁住房供需错配严重。特大型城市“住房难”到底有多难?根据上海市统计年鉴数据显示，2018年上海市房屋居住面为68651万平方米，按照37.2平方米的人均住房面积计算，上海仅能为1845万人提供住所。可是，2019年上海市常住人口为2435万人。远少于上海实际常住人口规模，由此可见，短期内为更多的常住人口提供居住面积为当务之急。

　　再看租赁住房面积，通过对比住房租赁市场的供应量与需求量，不难看出在供求之间同样存在着巨大的供需错配。上海租赁市场，在当前上海市住房自有率63.2%(数据来源：2019年上海蓝皮书-上海社会发展报告)的情况下，2400万人口规模中有近880万租赁人群，因而，按人均租赁面积25平米来计算，上海租赁人口所需要的住房租赁面积约为2.23亿平方米。然而，目前6.87亿平方米的居住房屋中，除去居住房屋空置面积与居住房屋自有面积，仅有0.33亿平方米是用于租赁。上海市租赁市场也存在着1.9亿平方米的巨大供需错配。

　　因此，特大型城市租赁住房主要矛盾集中于两个方面：1. 整体数量不够;2. 适合的“居住空间”不够。针对这两个问题，我国不断调整市场供应结构，以供给推动租赁市场发展。

　　2、增加土地供应，集中建设

　　供应更多R4、集中用地与住宅产品

　　新增自持用地为最先入市的方法之一。自“十九大” 起，“租售并举+地方政策”推动了开发商“竞自持拿地”，众多住宅用地出让条件中包含“15%自持面积用于租赁”。如今，上海市各大房企自持住宅面积已累计约达200万方。

　　但土地自持造成的资金沉淀给开发商带来较大压力，因而，房企自持要求近年来逐步放松。租赁住宅用地，成为租赁住房新增的主要供应来源之一，是长效机制下的可持续性方法。上海，作为租赁用地的主战场，截至2020年底，已成功出让101幅纯租赁住宅用地，总体量达696.9万方，可提供约18.7万套房源。

　　除了租赁用地外，近年来集体用地供应也持续加码，北京，作为我国首批13个“集体土地租赁试点城市”之一，不断加大租房建设力度，推进进度与成效最为显著：已累计开工41个项目，可提供房源约5.5万套。

　　3、安排专项资金

　　2019年，中央财政在全国进行城市试点，根据不同能级城市给予不同财政支持，到2020年试点城市范围扩大，在住建部的指导和支持下签署《发展政策性租赁住房战略合作协议》，国家给予城市更多资金用于支持住房租赁市场发展。

　　目前，我国住房租赁专项公司债发行已取得突破性进展。2020年，多家上市房企发行住房租赁专项公司债，储备发行的规模也超300亿元。整体来看，数量充足，利率较低，解决了公寓企业在建设时期的大部分融资问题。

　　4、降低税收负担

　　目前对于房地产开发企业关于自持用地租赁住房的政策红利，主要在于税收方面，财政部公告明确按简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额。广州在租赁试点方案中表示房地产开发中介代理机构要按照6%税率缴纳。

　　5、规范发展长租房市场

　　从2019年开始国家密集颁布长租公寓政策，以规范市场乱象。2020年在原有基础上制定《住房租赁条例(征求意见稿)》，以完善租房租赁机制，同年年末的住建部会议也表示2021年将整顿租赁市场秩序。在多项政策的管控下，住房租赁市场真正进入强监管时代。

　　总之，今年两会政府工作报告上，多处强调租赁市场的发展和建设。在顶层设计上，发展建设住房租赁市场的决心十分坚定，相应的地方政策、细则也会在今年逐步落地。租赁住房市场建设围绕“租住权益有保障”、“租住房源数量有保障”、“租赁住房市场完善”以及 “租住价格平稳，住的起”四个核心诉求，将在2021年迎来新的政策窗口期。