保障刚需租房需求 京深沪同时行动的背后有哪些深意

　　北京、深圳、上海作为三个超一线城市，其一举一动都会成为其他一二线城市的风向标。为保障租房者的利益，1月以来，三个城市相继出台了长租公寓的管控政策，三大超一线城市同时出手，背后是有原因的。

　　北京限定住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，严控“租金贷”拨付对象，要求银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

　　深圳提出，住房租赁企业收取的承租人押金及单个支付周期租金合计超过4个月租金数额的，对于超过部分的资金，由监管银行进行监管。金融机构应当与承租人单独签订贷款协议，并将贷款拨付至承租人个人账户。

　　上海这边，承租人支付租金周期在3个月以上的，租金应当按月划转至住房租赁企业，要求未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务;已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。

　　三大超一线城市同时出手，背后究竟有原因有哪些深意呢?今年房地产市场的重要目标，是“解决大城市住房突出问题”。

　　去年12月召开的高层经济工作会议提出，解决好大城市住房突出问题，并用较长篇幅对租赁住房提出相关要求，比如完善长租房政策，调控租金水平，租房也能享有本市市民的教育、医疗等待遇。

　　京沪深这三个城市，汇聚了最多的人口，最优质的公共资源，也是全国其他一二线城市的风向标。

　　在这样的背景下，出台措施“保护刚需”，只是刚刚开始，后续还会有更多利好措施落地，比如外来务工人员子女入学门槛降低、租赁住房增加供给、商改租、公租房和共有产权房大量供应，我们不妨拭目以待。

　　2月18日，央媒《经济日报》发文指出，租赁住房将成居民可长期接受的住房消费方式。也就是说：未来的房地产市场，租房才是适合大多数人的生活方式。如此一来，规范长租房市场也就是必不可少。

　　规范长租房市场，就是要解决这几个痛点。

　　保障性租赁住房包括公租房和政策性租赁住房两大部分，前者针对的是本地低收入家庭，近几年申请门槛已经越来越低，后者针对的是无房“新市民”或持有居住证、缴纳社保个税的外来低收入者，无论哪种形式，都不用担心租金涨价、房东驱赶等问题。

　　另外，在今年实施的《民法典》中，首次提到了一个新名词：居住权。

　　居住权是独立于土地使用权、房屋产权外，新增的第三种属性。可以理解为单纯给居住人设置的一个物权类型，且针对对象可以是任何人。带有居住权的房子原则上无偿设立、不能出租，居住权不得转让、继承。显然，这个名词，也是为“保护刚需”而生的。

　　租房，只是简单的跟中介和房东签一份租赁协议即可，而居住权则必须到有关部门去登记才能生效(不登记则无效)，流程更加正规，保障性更强。

　　解决了“稳定居所”的问题，剩下的就是保障租房者的公共服务权利。

　　前段时间，高层发了一个《建设高标准市场体系行动方案》，其中明确提出，除超大、特大城市外，在具备条件的都市圈或城市群探索实行户籍准入年限同城化累计互认，试行以经常居住地登记户口制度，有序引导人口落户。

　　只要你工作在城市群，社保、个税的缴纳年限是可以在不同城市之间“互认”的，只要你长期在一个城市租房，有备案记录就能直接落户，享受和当地居民一样的教育、医疗条件。虽然孩子没办法上学区房划片的“名校”，但起码能入学，能保证基本的受教育权利。