严管长租公寓、租金贷 北京住建委发布租赁条例

　　北京是经济文化和政治中心，这里高校林立，商业机会众多，每年都会有大批人才选在在北京工作。对于这些刚刚走入社会的年轻人来说，居住是首要问题。但是在寸土寸金的北京，租房的租赁价格并不便宜，而且还会随着毕业季等特殊时段的到来涨租，为了规范了稳定北京的租赁市场，北京或将实行租金指导价。

　　8月24日，北京市住建委发布了《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》(下称《意见稿》)，对长租公寓、租金贷、群租房等热点问题予以规范，这也是继住建部公开住房租赁条例后，首部公开的地方性住房租赁条例。在公开征求意见并修改完善后，草案将提交市人大审议，预计明年上半年左右提交审议。

　　  在这份草案中，北京首次提出租金上涨过快将进行一系列的调控措施，必要时可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、实行佣金或租金指导价等措施。

　　租赁行业监管升级

　　  “租购并举”提出于2014年，但针对租赁行业的监管，于近两年开始明显升级，步伐愈加迅疾，力度也逐渐深入。

　　  北京这份《意见稿》中，对诸多热点问题的整治措施都属于创举，如首次落实租金调控机制，室内装修空气质量不达标的房屋也首次被明确规定不得出租用于居住。

　　  去年9月7日，住建部发布了《住房租赁条例(征求意见稿)》，属于住房租赁的顶层监管文件;

　　  今年4月15日，住建部等6部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，明确长租公寓企业基本经营规范，规制“高收低租”“长收短付”等经营模式;

　　  7月23日，住建部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，住房租赁也是整治的重要领域之一;

　　  近期，深圳、佛山等多个城市跟进了规范住房租赁经营行为管理。

　　  从中央到地方，住房租赁监管不断深化，面对长租公寓、租金贷等新业态、新模式，监管措施也在不断跟上步伐，以新方法解决租赁行业快速发展中出现的新问题。

　　落实租金调控机制

　　  全国范围内不断加码的楼市调控政策下，一条针对价格的监管逻辑线逐渐清晰，从最初针对房地产开发商的新房限价举措，到2021年多个城市出台二手房成交参考价，调控终于深入对价格最为敏感的租房群体，北京本次《意见稿》拟建立租金调控机制。

　　  住建部发布的住房租赁条例，彼时已经提出了“对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平”，北京版的条例则是探索出了系列实际举措。

　　  《意见稿》规定，建立租金监测和发布机制，住房租金快速上涨时，主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场。必要时可以实行佣金或租金指导价。

　　  这其中提及的调控措施有3个。

　　  第一是限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金。

　　  目前，住房租赁主要有三种方式，一种是房东和租客之间直接租赁，俗称“手拉手”;第二种是房东和租客之间有中介的撮合，也就是通过中介找房主租房;第三种是租客直接在长租公寓等住房租赁企业那里租房。

　　  对于个人和个人之间的直租，政府不能强制干预，更多的运用指导和引导的方式。但如果中介或长租公寓哄抬租金、肆意涨价，那么政府就要出手了。

　　  这一措施显然是针对当年长租公寓出现的肆意抬高价格收房“抢房东”、再高价租给租客这样的行为进行约束，防止这些企业在资本的助推下放大市场波动。

　　  第二个调控措施是实行佣金指导价，也就是中介费指导价。

　　  2016年之后，租房中介费由指导价调整为市场调解价，即由政府设定封顶价改为双方协商的市场价，一般由租客交纳，标准多为1个月租金。所以佣金其实是租客的负担之一。而实行佣金指导价将有助于减轻承租人的实际负担，特别是减轻换房租的压力。

　　  第三个调控措施是实行租金指导价。这也是之前不少百姓呼吁的。

　　  租金指导价即由政府分区域规定租金的上限或涨幅，确保租金保持在合理范围。这个区域可能是某些价格上涨过快的区域，也可能是全部范围。

　　  可以看出，其实这三个调控措施这三个递进式的，可以根据住房租赁市场的变化，选择采用何种措施。

　　 严管长租公寓、租金贷

　　  近年来，长租公寓在资本的驱动下，长收短付、高收低出、爆雷、甲醛超标等乱象不断，严重损害了租赁当事人的权益。住建部和北京市均发布的规范管理的措施。

　　  此次条例草案对于长租公寓，充分体现了“严管”的思路。

　　  长租公寓租金“短付长收”、搞资金池是一些长租公寓暴雷的主要原因。找房东收房是按月给房东付租金，而租客则是一次性收取半年、甚至一年的租金。一旦资金链断裂、企业暴雷，损失的是房东和租客。此前，北京市已经出台了相关通知，对长租公寓的租金和押金进行了约束，此次更是将这些约束和监管纳入了立法。

　　  草案中拟规定，长租公寓向租客单次收取租金的数额不得超过3个月租金总和，押金不超过一个月租金，而且押金要纳入监管账户。防止住房租赁企业利用“资金池”无序扩张。

　　  同时，针对引发过租客群体维权事件的“租金贷”问题，《意见稿》也给出了全面规范：规定住房租赁企业不得以隐瞒、诱导、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款; 不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容;金融机构发放租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款额度不得高于住房租赁合同金额，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配，租金贷款只能划入借款人账户。

　　  此外，《意见稿》也对群租房作出规范，规定出租住房应按照规划设计的套、间出租，符合人均使用面积和每个房间居住人数的要求，明确住宅的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不得单独出租用于居住。