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青岛首次集中供地分化严重 开平路地块成区域“新地王”

2021/06/21 来源:C21在线网原创

文章摘要:  相信很多房企对于上周青岛举行的2021年集中供地首次网拍还记忆犹新,在这场土拍上,既出现了17家房企抢拍产生的区域“新地王”,也有地块无人问津导致流拍。土地拍卖上演“冰与火之歌”的背后,是房企对土地供应“两集中”新规则的小心试错。

  相信很多房企对于上周青岛举行的2021年集中供地首次网拍还记忆犹新,在这场土拍上,既出现了17家房企抢拍产生的区域“新地王”,也有地块无人问津导致流拍。土地拍卖上演“冰与火之歌”的背后,是房企对土地供应“两集中”新规则的小心试错。

  一位参与拍地的龙头房企人士认为,新政下是热门更热冷门更冷,因为近三分之一的地都放出来了,企业能把地块的价值看得更清楚。业内人士表示,在大型房企聚焦热门地块的情况下,中小型房企可以构建差异化的产品体系。而无论规模大小,房企未来的发展模式都应适配企业战略规划,完成从资源红利向管理红利的转换。

  开平路地块成区域“新地王”

  5月12日-14日,青岛市首批住宅用地(含商住)集中出让,连续三天的土拍囊括了市北区、李沧区、城阳区、崂山区、即墨区和黄岛区六个区共63宗住宅、商业地块,最终线上成交60宗,达最高限价熔断1宗转线下竞自持,流拍两宗。本次出让地块总占地面积超161万平方米,规划建筑面积近330万平方米,三天吸金达135亿元。

  在本次拍卖中,市北区开平路45号地块(白樱花地块)最为抢眼。该地块吸引17家房企上演“群雄逐鹿”。万科、保利、龙湖、华润、中海、绿城、中巍、碧桂园、金地、招商、金科、中南、海信、青城、旭辉银盛泰、青特、平安17家叫价164轮,地价从起始的10310元/平方米一路追到17010元/平方米,触发了17000元/平方米熔断价,成为市北“新地王”,溢价率达65%。

  5月14日下午,招商、保利、中海、金地、旭辉银盛泰、碧桂园、绿城和青城8家参与线下竞拍,从拼钱、成本控制、品牌溢价、强排能力到拼气魄。最终绿城以楼板价17000元/平方米+自持商品住宅建面2106.9平方米获得该地块。这是绿城首进市北,也是绿城在青岛的第4个项目,深蓝中心住宅销售接近尾声,塔楼在建;建设了15年的李沧理想之城还有2宗地待开发;胶州绿城已经售罄,此次拿地为绿城在青岛“续地”。

  土地市场呈现明显分化

  和市北“新地王”的火热形成鲜明对比的是,西海岸、即墨等郊区的土地竞拍大多以底价成交,城阳区更有两宗土地因无人问津而流拍,此次青岛集中供地的平均溢价率并不高,仅为1.91%。

  据中指研究院数据显示,2020年青岛市土拍共成交宗地304宗,近半数土地都以底价成交。2020年1~12月,除1月份青岛成交的8宗地块平均溢价率达到1.54%外,其余各月成交土地的平均溢价率均保持在1%以下。2021年1~4月,青岛市土拍共成交地块52宗,均以底价成交。

  业内数据分析师认为,从近年的数据来看,青岛土拍以低溢价成交为主,土拍竞争热度不高,同时,青岛楼市近年来热度也较低。库存长期积压,市场供过于求等多重因素影响下,导致房企在青岛的拿地热情并不是很高。此次青岛集中供地除低溢价成交特点外,还呈现出明显的土地市场分化,中心城区楼面价保持稳中有升的态势,但远郊地块企业参与度不高。此次青岛集中供地的各项数据在成交量结果上是有变化的,成交规模呈现出良好的态势。但溢价率低的现象依然存在,分区域来看,市北区的高质量地块热度依然不减。

  龙头房企规模优势明显

  据了解,截至目前,全国已有广州、杭州、北京、重庆、无锡、沈阳、长春、青岛等十多个城市进行了首轮拍地。土地拍卖由“零售”改“批发”,且多城市集中供地的时间相近,房企的资金压力剧增。

  从当前拍卖的城市来看,很多房企都是多线“作战”,同时参与了多个城市的众多地块的争夺,资金压力不言而喻。

  过去高杠杆、高负债、高周转的增长方式不能再延续下去了,开发商需要适应新的规则,在资金调配、负债控制上有更好的解决方案。尤其是中小企业,在大型房企聚焦热门地块的情况下,中小型房企可以构建差异化的产品体系。

  克而瑞研究中心分析,从房企层面而言,龙头房企在本次土拍中展现出了极高的积极性,且在热度较高的几个城市均有所斩获,一方面年内首次集中供地在时间上有一定的优势,能对年内的销售形成支撑;另一方面也可以看出龙头房企在集中拍地的制度下规模优势明显。

  对于中小房企而言,只能通过合作的方式参与拿地,未来规模房企与中小型房企的差距预计还将进一步拉开,行业集中度仍会继续提升。