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实力房企入局城市更新新赛道 资金和运营能力成关键考核点

2021/04/22 来源:C21在线网原创

文章摘要:  过去中国房地产一直处于增量市场时时期,随着居民住房需求不断被满足,我国房地产行业已经开始向存量市场转轨,而城市更新也正在替代城市开发成为各大城市发展新的增长点。在未来的三到五年,城市更新都会作为各地方的主要工作。

  过去中国房地产一直处于增量市场时时期,随着居民住房需求不断被满足,我国房地产行业已经开始向存量市场转轨,而城市更新也正在替代城市开发成为各大城市发展新的增长点。在未来的三到五年,城市更新都会作为各地方的主要工作。

  今年,“城市更新”首次写入政府工作报告,明确“十四五”时期要深入推进以人为核心的新型城镇化战略,发展壮大城市群和都市圈,实施城市更新行动。国家发展改革委近日印发的《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中指出,加快推进老旧小区改造,2021年计划新开工改造5.3万个。

  伴随着国家层面城市更新利好政策的释放,各大房企在城市更新领域的实力自然也吸引了市场关注。银柿财经记者据中指研究院2020年中国房地产销售业绩Top100的名单梳理,已有超40家企业布局城市更新业务。金科股份、新力控股在2020年报中也表示,未来将重点布局城市更新业务。

  在未来会成倍增长的城市更新项目赛道上,房企会怎样诠释与布局,值得关注。

  城市更新项目成增加土储的优选

  我国城市化进程加快,人口城镇化率提高,但增量土地有限,存量土地的再开发成为主要方向。通过城市更新有效补充土地储备,是让诸多房企进入城市更新赛道的重要原因。

  富力地产在2020年报中表示,2020年于旧村和城市更新地区取得土地储备建筑面积超4000万平方米,一二线城市及大湾区的城市更新项目转换成130万平方米建筑面积。

  时代中国2020年业绩会上,相关负责人表示,2020年,时代中国成功转化8个城市更新项目,总建筑面积约262万平方米;其中5个转为土储,总建筑面积约220万平方米,占2020年新增土储的六成以上。

  美的置业2020年业绩会上,相关负责人表示,2020年已转化为土储的主要城市更新项目6个,总建筑面积247万平方米,预计可售货值318亿元;当前待转化为土储的主要城市更新项目11个,预计可售货值1031亿元。2021年预计可转化为土储的主要城市更新项目3个,可售货值200亿元。

  值得一提的是,中国奥园2020年报显示,截至2020年12月31日,公司拥有逾60个不同阶段的城市更新项目,总规划建筑面积达到4285万平方米,规划可售面积为2246万平方米,预计能为公司额外提供可售货值达到6730亿元。而奥园的总土地储备总面积为5718万平方米(权益比71%),总货值约为6208亿元,还比城市更新带来的可售货值少了500亿。

  高利润的诱惑

  对于房企来说,进入城市更新领域的魅力不仅在于政策的红利和增加土地储备,更是实实在在地低于招拍挂等拿地方式的拿地价格。

  据公开数据显示,2020年深圳住宅用地土拍市场平均地价统计显示,南山区平均地价为6.3万元/平方米,为深圳最高;深圳土地价格洼地在坪山区,成交均价为1.6万元/平方米。而佳兆业集团在深圳新增城市更新项目的土地成本不到1.4万元/平方米;禹州集团2020年的年报亦显示,2020年公司新增一个在深圳的11.9万平方米的城市更新项目,总土地成本为80793万元,平均土地成本为6776元/平方米。

  而房企以更低的地价获取土地后,能实在实现的是更高的利润率。时代中国2020年的年报显示,作为主营业务之一的城市更新业务在2020年为其带来54.53亿元的收入,占总收入的14.1%,毛利为38.49亿元,毛利率达71%;在2019年,毛利率也高达50%。同样在2020年报披露城市更新业务收入的龙光集团,2020年城市更新业务收入达60.19亿元,毛利率达80%;在其业绩会上,相关负责人还表示,未来三年预计可孵化货值约1500亿元,每年贡献核心利润约20%。中国奥园2020年业绩会上,相关负责人表示,2020年,奥园实现城市更新转化货值约382亿元,未来三年,中国奥园城市更新业务可转化货值约1600亿元,预计平均毛利率约35%~40%,净利润率约10%~20%。

  背后的风险和难度不可小觑

  当然,城市更新项目为房地产行业的可持续发展提供新的路径和方向,同时也存在不少挑战。

  目前,城市更新流程主要由申报与立项阶段、规划编制与审批阶段、实施阶段、利益分配阶段等四个环节组成,每一环节所需时间不一,但均需一年以上的时间,期间不确定因素较多。

  深圳南山区大冲村旧城改造项目在2007年就已和华润集团签订了改造合作意向书,2011年进入开发建设阶段,2013年受到海沙问题影响,项目停工整顿,2014年,首期住宅才开盘销售,从签约到首期开盘历时8年。深圳龙城街道新老西城市更新项目仅拆迁协议的签订就已耗时四年。还有被列入深圳城市更新单元第一批计划的金钻豪园项目,2005年开发商介入摸底,2012年开始入驻拆迁,后因开发商资金断链退出,债权人接手并在政府支持帮扶下,2019年项目才重新启动。

  城市更新有再开发、整治改善、保护等三种方式,再开发存在周期长、回报见效慢等问题,整治改善则易出现水土不服等问题,如万科在2017年启动的“万村计划”,专门从事城中村综合整治及租赁运营业务,升级城中村公共设施配套,提供规范化的租赁服务。深圳万科以略高于市场价的租金从农民房业主手中将房屋租下,然后经过改造之后移交给万科长租公寓品牌“泊寓”进行运营,另外还包括房屋底商、办公空间的改造与运营。但是由于万科的进入,房屋租金价格上涨,迫使租客搬离,该项目受到舆论诟病,最终在2019年中止。

  同时也因城市更新项目周期长,需要充足的资金和较强的运营能力,所以目前入局城市更新的主力为能力较强的房企。据不完全统计,截至2020年12月31日,龙光集团拥有101个城市更新项目;佳兆业拥有201个;时代中国拥有160个;中国恒大拥有100个。

  除此之外,不少房企也在积极寻找合作,扩充业内伙伴,争取在城市更新项目获取等业务上能够形成协同互助的良性发展。如,近日,富力集团就搭上国资粤海集团,在城市更新(含旧厂、旧城、旧村改造)等方面开展合作,发挥自身优势,合作共赢。