北方楼市的寒冬何时过去 还能回暖吗

　　这个春节，全国一二线城市的售楼处和中介基本都没有放假，不仅没有放假而且还推出了各种优惠活动，让春节期间的楼市活跃量一下子提升了不少。春节期间，楼市里“马太效应”依旧强劲，热点城市仍然很热。

　　数据显示，北京、广州、深圳的春节两周成交量同比大增267%、119%、46%，创三年新高。当然，2020年春节有疫情因素，即便剔除这一因素与2019年春节比，也分别实现了69%、78%、840%。

　　此外，强二线城市也是楼市热点城市的成都、佛山、东莞、温州，春节两周成交量分别同比增长93%、22%、39%、40%，较于2019年春节两周分别增长55%、11%、144%、47%。

　　这边厢，官方反应也很是迅速，尤其是北上广深四个一线城市，春节期间调控不打烊，进一步收紧套绳、施压楼市。此外，北京、广州还表示要严查经营贷流入楼市的情况。

　　2021年才刚开局，随着热点城市调控的持续加码，我们不禁要问，去年凉凉的北方楼市，会因此迎来转机、出现回暖么?

　　业内人士指出，2020年初的新冠疫情于楼市来说是塞翁失马、因祸得福。解封后，很多城市的楼市热浪是一浪高过一浪，下半年起，很多城市不得不升级调控。

　　不过，2020年的热闹行情更多是属于南方城市的。于大多数北方城市楼市而言，它们不仅没因祸得福，反而雪上加霜、在寒冬中瑟瑟发抖了一整年。

　　年底时，全国二手房市场盘点报告显示，2020年国内房价跌幅较大的10个城市中，有8个位于北方，分别是廊坊、青岛、济南、郑州、天津、石家庄、长春、北京。

　　其中廊坊、青岛、济南位居前三，廊坊跌幅更是高达8.4%。而在“2020年业主预期最强的十大城市”，则恰恰相反，是8个在南方，只有2个在北方，分别是大连和西安。

　　这种“二八分化”不啻为当下南北楼市分化的一个真实写照。

　　北方城市楼市普遍萎靡，或者说表现不如南方城市的原因，大致有两个。

　　一、随着经济重心南移，南北方经济实力差距拉大，对人口的吸引力也弱于南方。

　　从省层面来看，改革开放伊始，GDP十强省中，北方尚能占据一半，到2020年时，就仅剩山东和河南2个。即便山东贵为全国经济第三大省、北方的扛把子，但与广东、江苏的GDP差距一直在不断扩大。南北GDP之比也由最初的1.18：1拉大至1.88：1。

　　具体到城市层面，GDP前十城中，如今已仅剩北京一个城市，天津、青岛这些北方大城已名落孙山外。

　　在人口方面，截至2019年，南方人口比北方足足多出2.34亿人。

　　东北就是一个因经济不佳导致人口持续性外流且呈扩大之势的典型。数据显示，从2013年开始，东北三省常住人口持续7年净流出，人口净流出规模从2013年的0.79万扩大到2019年的33.17万，相当于7年间合计净流出了164万人。

　　具体到城市方面，结合国家统计局和城市统计公报得出的 2020年人口净流入前十大城市分别为：上海、深圳、北京、东莞、广州、天津、佛山、苏州、宁波和杭州。北方仅占2位，依旧是二八分化。

　　若把时间维度拉长，2012-2017年的五年间，全国十大人口净增城市中，北方仅增加一个变三个：天津、北京、郑州，且净增最高的前五个城市均为南方城市。

　　总之，就基本面而言，除了北京外，北方城市较于南方城市普遍技不如人。

　　当然，这是一个深层次的、结构性的、趋势性的因素，决定着一个城市楼市的基本面，但一个城市楼市中短期内的表现虽受其引力影响，也并非完全被其左右。比如北方城市虽占据了房价跌幅榜的前三甲，但也同样占据了涨幅榜的前三甲。

　　国家统计局公布的70城房价指数显示，，2020年新房房价涨幅超过两位数的城市仅有银川、唐山和徐州，而3座城市无一例外又都是北方城市，同期一线城市新房平均涨幅不到4%。

　　可见北方内部，楼市也有着巨大的分化。而这种分化更多需要从政策层面找理由，也就涉及到了原因二。

　　二、此轮调控伊始(即2017/2018年)，环京的石家庄、廊坊、天津、中部大城郑州及济南，就对楼市下了猛药——大面积的限购限售。

　　在进行了两年后，到2020年药劲儿是越来越大。反观很多南方城市就讨巧的多，调控时很少出重手，虽然也会有限购限售等辣招，但在范围和资格上很是谨慎。当然深圳是个例外。

　　那么，到了2021年北方楼市会继续冷下去么，还是说会翻转回暖?业内人士分析，回暖的可能性比较大，理由有两个。

　　一、基于经济、就业、财政收入等压力，地方有做多的动力。

　　虽然楼市火热，会让地方有调控的苦恼，但这种痛是一种甜蜜的痛，意味着当地经济还可以、财政收入还不错;但若楼市萧瑟，及由此产生的巨大经济和收入压力，那才是让人睡不着的痛。

　　所以，2021不排除北方一些楼市面临压力的城市，会通过一些创新性举措“暖楼市”。

　　二、板块轮动逻辑，也支撑着北方楼市回暖。

　　就像股市一样，楼市也是存在着板块轮动的。去年下半年以来，率先热起来的热点城市基本都加码调控，深圳官方更是打起了拳击，一记比一记重。虽然这些热点板块纷纷被上锁，2021年，资金大概率是要往次热点板块轮动的。

　　虽然北方整体基本面在走弱，但天津、郑州、济南、青岛、长春这些区域性中心城市的相对优势还是在的;廊坊的环京优势更是无可替代。其实这些北方中心性城市楼市凉凉也主要是限购调控的原因。

　　因此，上述两股力量的交织，有可能意味着2021北方楼市冬去春回、否极泰来。