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从货币政策和棚改两方面判断短期房价走势

2021/04/08 来源:C21在线网原创

文章摘要:  房地产行业从来不是一个单独的行业,它与政策以及当地的人口增长、经济指标等联系密切。判断一个城市的房价是涨还是跌,既要看当地对楼市的调控政策,也要看当地土地的供应计划、土地价格、居民收入水平以及人口增长指标等众多因素。这些因素在每个时间段对房价起到的作用是不一样的,我们只需要关注不同时间段的重点因素就能对房价走势做出基本判断。

  房地产行业从来不是一个单独的行业,它与政策以及当地的人口增长、经济指标等联系密切。判断一个城市的房价是涨还是跌,既要看当地对楼市的调控政策,也要看当地土地的供应计划、土地价格、居民收入水平以及人口增长指标等众多因素。这些因素在每个时间段对房价起到的作用是不一样的,我们只需要关注不同时间段的重点因素就能对房价走势做出基本判断。

  今天,我们从短期影响房价的两个因素为大家解读。一是货币政策,二是棚改。

  货币投放就如在面粉中加水一样,如果投放增速太快,一般称之为央妈放水,也有很多人会形容成“直升机撒钱”。这就是经济学家任泽平所说,房价短期看金融、中期看土地、长期看人口三部曲中第一部曲金融。

  而与任泽平看法类似的中泰证券则认为,房地产市场的走势一看政策调控。二看货币环境。只要没有强刺激,中小城市房地产市场由于之前过度透支需求,就会延续下行的大趋势。中泰证券认为房地产销售和投资从7月份以后就在不断下行,目前处于筑顶期。地产或面临“反转”

  整体房地产市场能否”反转“,暂不讨论,咱们仅从棚改及“直升机撒钱”的角度提供一些数据,便于各位买房人参考。

  看央妈“直升机撒钱”观察点主要是M2增速及投放金额。10月末的广义货币(M2)余额为2149720.42万亿元,同比增长10.9%,广义货币(M2)余额增加数量超过了12万亿元。人均M2接近增加1万元。

  因此,按照中泰证券和经济学家任泽平的观点,房价受货币政策的影响最为直接。既然M2人均增加了约1万元。当然会体现在房价上。由于经济转型升级的需要,尽管今年经济回升领先全球,但,“直升机撒钱”还处于空中加油状态,不太可能突然停下。

  所以,国家统计局公布的数据,70个大中城市的房价以上涨为主,其源头就在这里。

  只是各个城市由于前几年供求关系及人均居住面积和人口净增长各不相同,体现在具体某个城市的房价表现上就是涨跌差异巨大。一边是新房万人摇,花30万请人代持如深圳、杭州。另一边却是房价持续下跌,如天津、郑州、青岛等。

  除开金融对房价短期影响大而外,还有一个广大买房人忽略的因素,那就是棚改规模。棚改规模越大,短期内拆迁造成的买房需求突然增加,会迅速打破当地住房的供求关系,形成供小于注的局面。因此,棚改成为房价上涨的重要助推剂。

  按计划,2020年是棚改最后一年,大拆大建的时代即将结束。2018-2020年,新提出1500万套的棚改任务,自2019年末时已超额完成289万套。2020年,计划改造棚户区300多万户。

  尽管全国棚改总量收缩,但是对于部分地方城市来说,仍处于高位。个另地方城市以旧改之名行棚改之实。

  从各地披露的数据来看,据不完全统计,江苏、河南、安徽和江西等棚改市场规模整体仍处高位。

  从一些具体的城市来观察,广州、西安,徐州、淮安、亳州、阜阳棚改市场规模仍处高位。换一句话说,如果棚改还在大规模持续,而近两年土地供应不足的城市,房价还在逆势上涨。而棚改规模下降的城市,房地产整体成交量同样出现大幅下滑。

  以烟台为例,烟台2019年棚改计划开工量为3607套,同比下降89%。2020年烟台计划开工量仅792套,同比再降78%。从新房成交量来看,20201-11月累计成交352万平方米。其房价下行压力进一步加大。

  以徐州、淮安为例:2020年,徐州棚改计划开工量多达3.85万套,较2018年高峰期增长10%;淮安棚改计划开工1.33万套,同比增长18%。这两个城市的房价上行压力远高于其它城市。

  所以,如果你所在的城市棚改还在大规模继续,暂时别期望房价有下跌的可能。反之,则放心的的等待房价调整期的到来(北京、上海、深圳除外)。