限购政策升级，住房贷款监管从严 合肥“新政八条”祭出调控大招

　　近日，你有没有没安徽合肥的楼市调控“新政八条”的消息震惊到?这个曾经房价涨幅冲到全球第一的城市在4月5日晚间祭出楼市调控大招。此次调控不仅对限购、房贷监管方面做了明确要求，而且还提出了增加居住用地，入学年限政策等共八条政策。

　　4月5日晚间，合肥市住房保障和房产管理局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(下称“通知”)，将从稳定增加居住用地供应、实行市区学区内成套住房入学年限政策、深化住房限购措施、实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策、从严调控商品住房价格、加强住房贷款审慎管理、加大租赁住房建设力度、严厉打击各种房地产市场乱象8个方面进行调控。《通知》自4月6日起实施。

　　摇号新盘限售3年

　　具体来看，《通知》要求，2021年，合肥市在近年居住用地平均供应量的基础上增长10%，确保全市不少于9000亩，单列租赁住房用地900亩。及时、准确、全面公开居住用地信息。加大存量居住用地开竣工履约监管，对未履行合同约定义务的，严格追究其违约责任。

　　同时，合肥市强化房价地价联动机制，从严调控商品住房价格。即新取得的居住用地，实行住房项目均价控制，商品住房平均备案价格不得突破土地出让前预测均价;从严控制楼幢计价面积，未列入容积率计算的地下部分不得作为住房面积对外销售;合理确定楼层差价，同一幢楼的同一套型价差幅度原则上控制在10%以内。

　　业内认为，过去房价的备案价格政策较松，往往是申请预售证时才开始管控，而现在价格管控提前到了土地出让前，这是限价政策的新模式。此次政策明确从严控制楼幢计价面积，防范各类变相做低房价的风险，真正促进房价的稳定。

　　新房方面，为规范合肥市新建商品住房销售行为，杜绝炒卖房号行为，保障购房者的合法权益，《通知》明确，将实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策。加强房源信息公开监督，对登记购房人数与可售房源数之比大于(含等于)1.5的热点楼盘，均应实行摇号销售，并由公证机构公证，市住房保障和房产管理局、市自然资源和规划局、市司法局、市市场监督管理局监督。公证摇号销售商品住房时，房地产开发企业应提供不低于30%比例的房源用于刚需购房。摇号所购房源自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易。

　　此外，实行摇号选房的第一步便是进行选房资格摇号。由刚需购房人先进行选房资格摇号，再由普通购房人进行选房资格摇号，刚需购房人在本类别选房资格摇号未中的，可参与普通购房人选房资格摇号;第二步是进行选房顺序摇号。由获得选房资格的购房人统一进行选房顺序摇号，按顺序依次选房。

　　业内分析师提出，该条政策有利于保障刚需购房，体现了政策向刚需群体的倾斜力度，有利于促进房地产市场稳定发展。同时设置了摇号房源三年限购的政策，有利于抑制楼市“打新热”现象，严防楼市投机行为。

　　在租赁住房方面，《通知》提出，合肥市将已建近17万套保障性租赁住房的基础上，于2021年力争再增加保障性租赁住房2万套(间)以上，着力解决好新市民和青年人的住房问题。

　　限购学区房

　　2016年，合肥的房价涨幅高达48.4%，被胡润研究院列为“房价涨幅全球第一”。4年后，合肥房价再度飞涨。统计数据显示，从2020年10月份开始到今年3月份，合肥二手房挂牌均价就持续走高，从16957元/平方米升至20181元/平方米，半年涨幅达19%。

　　挂牌价格不断上涨的同时，合肥二手房成交量也在走高。中指院统计显示，合肥一季度二手房成交量环比上涨约60%，远高于成都(约30%)、武汉(约30%)、西安(约10%)等其他核心二线城市涨幅。

　　“当前合肥新房市场的主要问题是市场回暖带动房价上涨预期，各类购房群体争先入市，现金全款买房依然一房难求，加剧房价上涨预期。开发商及中介面对市场购房热情，通过收取茶水费、捆绑销售、全款优先的方式获取利润，增加市场乱象。”同策研究院高级分析师李霄霄表示，新房市场供不应求带动二手房市场成交火热，具有独特资源优势的学区房成为二手房价格上涨的突破点。

　　为了坚持“房住不炒”定位，本次合肥市从三方面深化住房限购措施。

　　一是为精准打击部分区域二手住房和学区房炒作行为，暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房。

　　二是针对法人、非法人组织参与购买热点商品住房项目增多的现象，在借鉴外地调控经验的基础上，《通知》明确，在市区范围内暂停向法人、非法人组织出售新建商品住房和二手住房(经批准的人才公寓、重点招商引资项目除外)。

　　三是为封堵政策漏洞，《通知》明确，对市区范围内通过司法拍卖或招投标中心公开拍卖方式取得商品住房的，均应当符合本市住房限购政策。

　　今年很多城市都有限购政策打补丁，防范钻政策漏洞的举措。通过此类规定，进一步落实了房住不炒的导向，确保房地产市场的稳定。尤其是企业限购的政策，相对严厉，值得后续全国其他城市的学习。

　　此外，为了进一步遏制学区房炒作行为，合肥市实行市区学区内成套住房入学年限政策。即在执行合肥市现行义务教育招生入学政策基础上，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位，多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外。

　　存在投机漏洞?

　　值得注意的是，合肥市披露的本市户籍家庭二手住房限购区域范围为滨湖新区、政务文化新区和高新技术产业开发区(不含合作园区)及庐阳区、蜀山区、经开区三个区共17所学校对应学区范围。

　　实际上，合肥市共有包河区，蜀山区，瑶海区，庐阳区，新站区，高新区，经开区，政务区，安巢经开区9个区。这也意味着，庐阳区、蜀山区、经开区除学区之外的地方与包河区、瑶海区、新站区、安巢经开区4个区域是不在此次限购范围内。

　　新政发出后，合肥当地购房群内便有网友讨论：“这波政策似乎把包河、瑶海、新站忘了，那这些不限购的区域岂不是又要上涨”、“那我们中海要涨了吗”。

　　据记者了解，从去年年底开始，合肥市已发生多起二手房小区业主联合炒作房价的事件。从网上披露的聊天截图中不难发现，部分业主认为自身小区房价与内在价值脱轨，希望大家按照“指导价格”出售。

　　合肥市市场监管局曾发文表示，将积极应对部分小区业主“抱团涨价”网络舆情，坚决维护房地产交易市场秩序。

　　对于这些不限购区域，是否会有业主利用此概念继续炒房?

　　对此，业内分析称，是存在炒作可能的，因为合肥的限购多少会促使购房者加快签约买房，部分相对优质的学校的学区房也容易炒作;但从另一个角度看，不限购的区域也说明了学区资源比较一般。

　　为了打击各种房地产市场乱象，《通知》提出，严禁通过网络、自媒体等煽动房价上涨、渲染市场恐慌情绪、哄抬房价、恶意炒作市场等行为。以上违法违规行为一经发现，由市住房保障和房产管理局会同市发展和改革委员会、市公安局、市市场监督管理局、市互联网信息办公室等部门从严查处。