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未来住宅租赁体系将进一步完善 促进房产金融属性下降

2021/04/06 来源:C21在线网原创

文章摘要:  刚需购房者天天盼着房价下跌,房价下跌时代或许真的要来了。过去的十几年,热点城市房价不断上涨,三四线城市也跟风上涨,短短几年,房价已经翻了好几番。面对着高房价有人努力攒首付,有人觉得租房也挺好。房价下跌或许还有救,如果大家的思维都改变了,那房价上涨的时代就真的要彻底结束了。

  刚需购房者天天盼着房价下跌,房价下跌时代或许真的要来了。过去的十几年,热点城市房价不断上涨,三四线城市也跟风上涨,短短几年,房价已经翻了好几番。面对着高房价有人努力攒首付,有人觉得租房也挺好。房价下跌或许还有救,如果大家的思维都改变了,那房价上涨的时代就真的要彻底结束了。


  去年年底的中央经济工作会议,把解决好大城市住房突出问题,列为2021年的八项重点任务之一。三个多月后,这件事可能被很多人给遗忘了,忘了不怕,但对于楼市如果没有一个相对谨慎的态度,才是可怕的。

  即使这些重要的事情,随着时间的推移,容易被人遗忘,但既然是重点任务,就一定会稳步推进,两会之后,碳中和概念成为热点,就是很好的证明。所以,解决大城市住房突出问题这项工作任务也会兑现的。要怎么兑现?

  当时的解释是大力建立健全住房租赁体系,通过规范廉租房市场,让没有能力承受大城市高房价的群体,在住房问题上可以得到最大限度地缓解。

  我们都知道,中国人热衷于买房,不仅仅是因为要解决住的问题,由于太多城市资源的加持,房子本身已经附加了极大的金融属性。

  这种情况下,一方面为了享受到城市的资源,另一方面为了享受到资产增值带来的利润红利,买房就是唯一的选项。所以,选择租房的群体,绝大部分是真的没有任何能力买房。这就是中国人对于住房的思维导向,这种思维导向是在房价不断上涨的大周期下逐渐形成的。

  大家可以思考一下:

  如果房子本身并不能产生多大利润的同时,还有不低的持有成本,还有那么多人会选择买房子吗?如果房产变现都成了问题,还有多少人会选择投资房产吗?如果房产金融属性出现逐步降低的情况,还会有人选择利用高杠杆进行房产投机吗?

  这些问题的答案其实大家都懂,只是不愿意面对罢了。但时代的车轮就是如此,不会管是否愿意面对,该来的总会来。

  为什么要严查经营贷等违规资金流入楼市?

  很多人的理解是为了遏制炒房,但这背后更深层的意义在于,这是降低房地产金融属性很重要的一步。

  楼市和股市最大的不同就在于---杠杆率!

  股市撬动杠杆相对较低,而且融资融券有一套完整的制度防范风险,当风险达到警戒,可以直接平仓。这样就可以最大限度地防范金融风险。当然,也会出现诸如前几年场外配资的问题,但这几年的严查,基本上让场外配资销声匿迹了。所以,不怕出问题,因为想要钻政策空子的人实在是太多了,出了问题不回避,才是最重要的。

  而楼市呢,整个发展期,其实就是一个杠杆率上升的大周期,最关键的问题就是,房产是最优质的抵押物。这也是经营贷等违规资金流入楼市的根源所在,反向思考一下,对于那些想要用于经营,但没有房产可抵押的企业来说,获得资金的难度可想而知。所以,这次严查经营贷违规流入楼市,一方面是对出现的问题查缺补漏,而另一方面也是要疏导资金流入应该流入的地方。

  不论严查的结果是不是如大家所预期的,可以肯定的是,接下来这种操作的难度和风险就会大幅增加。

  降低房地产金融属性最重要的一环就是控制资金的流向。

  我们来梳理一下监管层对这个事情的具体动作:

  1、2020年9月,对房企融资端设了“三条红线”,这就相当于给房企的杠杆率增长带上了一个紧箍咒。不是说一条没踩的房企就高枕无忧,15%的融资额增长率就是一个天花板,高杠杆、高周转肯定是玩不下去了,这就会间接导致一个问题,那就是非核心城市这些年建设的大量新城就会很危险。因为这些新城就是那些踩了红线的房企们的乐园。

  2、2020年12月31日,对银行端的房贷额度进行了限制,这个房贷额度既包括房企的开发贷,又包括个人的房贷。这里有一个隐藏的结果导向,那就是二手房接下来申请房贷的难度会大幅增加。

  因为房企的贷款是要用房子置换成个人的房贷进行偿还的,所以你是银行,在额度受限的情况下,你是会把钱贷给买新房的人还是买二手房的人呢?答案不言而喻吧。

  所以,二手房的流动性只会大幅降低,一个变现难度很大的资产,金融属性就会随之降低,这就倒逼银行向新的质押标倾斜。

  3、2021年春节后开始的严查经营贷违规流入楼市,这其实就是把最关键的漏洞给堵死了,一方面正规渠道获取资金的难度大幅增加,另一方面非正规渠道的资金通路被堵死,那么接下来,对于资金能力的要求只会越来越高,因为楼市和股市的另一个不同就是,很难做到高抛低吸。

  从目前的形势上看,对于楼市资金端的围堵之网已经全面展开了,所以下一步的动作就会是决定性的。那么下一步会出什么大招呢?

  文章开篇提到了,住宅租赁体系。

  这可不是简单的租房子,因为在很多人口增长乏力的城市,住宅租赁市场实际上已经萎缩了。所以,重点就会落在人口净流入的大城市。而形式上可能也会与以往的房屋租赁有所不同。因为这里面一个非常关键的重点,就是对于住房思维的引导。

  买房的难度无限增加,房产金融属性降低的背景下,引导人们在住房思维上的转向,将会是非常重要的。房产变现是要有人接盘的,当接盘的人一部分被引导到租赁体系中,房产的流动性就会再一次降低。尤其是思维出现方向性的转变后,房产投机几乎就不会有空间了。

  未来大城市的房价因为人口的流入,依然会保持一个上涨的态势,但这个涨幅大概率是温和的。所以,接下来在大城市购买房产,居住需求将会回归到第一位,同时,也要考虑未来房价涨幅与成本支出的平衡问题。

  因为,诸如房地产税、空置税、遗产税等对于楼市的那个靴子始终是要最终落地的,到时候会出现什么情况,最好提前先做个预估,不一定会导致房价大幅下跌,但未来是不是要考虑房产以外的其他投资渠道以及策略,已经可以提上日程了。