tel 全国热线电话:400-650-9721

房价大幅下跌或将带来严重后果 维持房价稳定最合理

2021/04/29 来源:C21在线网原创

文章摘要:  2000年的时候,全国的平均房价还到2000元,但是去年的统计数据显示,2020年全国商品房平均价格已经突破了万元大关。20年的时间中,房价涨了又涨,热点城市涨了十倍不止,很多人都盼着房价下降,如果房价真的下降了会带来什么后果呢?

  2000年的时候,全国的平均房价还到2000元,但是去年的统计数据显示,2020年全国商品房平均价格已经突破了万元大关。20年的时间中,房价涨了又涨,热点城市涨了十倍不止,很多人都盼着房价下降,如果房价真的下降了会带来什么后果呢?

  虽然近几年国家出台了各种各样的调控措施,使得房价逐渐稳定下来,楼市也出现了一定的分化趋势,但是全国的整体房价依然处于上涨趋势,只不过房价的涨幅有所收窄。

  根据最新百城房价数据:2021年3月,全国100个代表城市新建商品住宅均价为15916元/平方米,同比上涨4.07%;全国100个代表城市二手房住宅均价为15654元/平方米,同比去年上涨3.48%。

  数据显示,虽然现在楼市已经逐渐稳定下来,但是整体房价依然呈现上涨趋势,不过令我们感到欣慰的是,房价年涨幅基本上低于5%,在经济快速增长的大背景下,这样的房价涨幅基本上算是稳定。

  因此在房地产行业发展的过程中,我们基本上一直见证了房价的上涨,买房成本越来越高,普通刚需购房者买房也越来越难。近日在网上看到一个比较有趣的话题:如果房价整体下跌30%,会产生怎样的后果?业内给出了4个方面的分析。

  第一:从刚需角度来分析

  对于已经买过房子的刚需而言,如果整体房价下跌30%,相当于家庭资产缩水,内心会有很大的失落感。不过对于自住的刚需来说,也并没有多大的损失,因为房子是用来自住,并不用实现变现。另外房子是刚需的长期财富,只要未来随着城市的发展,房价慢慢涨上来就可以,在经济发展和城市发展的背景下,房价的长期走势还是向上的。

  而对于没有买房的刚需来说,整体房价下跌30%是最大的利好消息,房价下跌意味着买房成本的降低。更多刚需可以买得起房子,同时刚需购房者的压力也会减轻很多,刚需购房者的选择性也会增大。

  举例来说,假如目前买一套房子的成本是150万,如果选择30年等额本息按揭买房的话,具体买房成本如下(房贷利率5.635%,基准利率上浮15%):

  首付为45万,向银行贷款105万,月供为6051.02元,房贷利息为112.83万元。

  如果房价能下跌30%的话,买房成本变成105万,其他条件一样,具体买房成本如下:

  首付为31.5万,向银行贷款73.5万,月供为4235.71元,房贷利息为78.98万元。

  相比之下,如果房价下跌30%的话,大多数购房者都可以摸到买房的门槛,月供四千多对于个人压力可能比较大,但是对于整个家庭来说,如果有两个人承担房贷的话,实际压力并不大。

  第二:从投资客角度来分析

  经济学家梁中华说过:目前房子的持有成本非常高,为房屋总价的6%~8%左右。为什么房子有这么高的持有成本呢?房子的持有成本主要有房子的折旧成本和房贷利息成本,房子的折旧成本每年为2%左右,房子的利息成本为3%~4%之间,再加上其他的买房成本,比如契税、房屋维修基金、物业费、取暖费等,房子的持有成本确实能够达到6%~8%。

  从上面的分析可以看出,即使房价的涨幅维持在5%左右,投资客也基本上没有盈利的空间。如果房价真的整体下跌30%的话,炒房客100万买入的房子,最后只值70万,加上每年房子的持有成本,投资客将会亏得更多。

  第三:从开发商的角度来分析

  如果房价整体下跌30%,房子必然会比过去好卖,因为有更多刚需购房者可以买得起房子,虽然投资客买房信心不足,但是整体的销量还是会增加。

  不过房企也会面临一个更大的问题,就是无法盈利的问题。房产大佬孙宏斌曾说过:如果房价下跌30%,那么我们就都死了。言外之意就是房企无法承受房价30%的跌幅,从根本上来说,虽然现在房价很高,但房企的盈利空间并不大,因为地价成本、人工成本、材料成本、房地产营销成本都在不断增加。因此如果房价下跌30%,房企将会变得无法盈利而破产。

  房企的盈利空间到底有多大呢?根据孙宏斌的说法,房企的利润空间肯定低于30%,另外根据亿翰智库数据显示:50家重点房企2019年平均净利润率为16.39%,2020年房企的平均净利润利率为13.35%。也就是说大多数房企的净利润在15%左右,如果房价下跌30%,房企很可能无法生存,甚至可能会出现房企大量破产。

  第四:从整个社会金融体系来分析

  如果房价整体下跌30%,可能会对银行金融机构产生很大的负面影响。很多炒房客都是杠杆炒房,如果房价真的下跌30%,很多炒房客将面临破产的风险,会有不少炒房客选择弃房断供,当然也有部分刚需无法接受房价下跌,也会选择弃房断供,银行坏账数量会增加。

  另外开发商破产也会导致银行坏账增加,因为很多开发商都是向银行贷款进行规模扩张,因此如果开发商大量倒闭,也会对银行产生很大的负面影响。

  因此从整个社会金融体系分析的话,如果房价真的整体下跌30%,可能会引发系统性金融风险。我们都知道,房地产金融在整个社会金融体系中的占比非常高,同时对整个社会金融体系的影响非常大,因此想要维持整个社会金融体系稳定的话,最重要的就是要维持房地产金融的稳定,也就是要维持房价的稳定。

  虽然房价下跌是很多刚需的期盼,不过房价下跌带来的不仅是买房成本的降低,还可能会带来一些负面影响,对于经济的负面影响以及金融体系的负面影响,这些负面影响的后果都是无法承受的。因此很多业内人士认为现在最关键的问题在于维持房价的稳定,房地产行业逐渐稳定之后,房价再慢慢回归到合理水平,这是一个长期的过程。