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长三角县市“单价地王”频出 南通、东莞调控收紧预期最强

2021/04/29 来源:C21在线网原创

文章摘要:  4月7日,浙江江山市住宅土地市场拍出了平均楼板价接近1.4万/平方米的高价。“两集中”政策发布以来,全国多个城市的热点地块接连拍出高价,土拍市场热度明显升高。在高烧的土拍市场影响下,今年3月以来,浙江省下面多个地区收紧房地产政策,继永康、义乌之后,江山市发布了楼市“十二条新政”,涉及土地供应及楼市监管等多个方面。

  4月7日,浙江江山市住宅土地市场拍出了平均楼板价接近1.4万/平方米的高价。“两集中”政策发布以来,全国多个城市的热点地块接连拍出高价,土拍市场热度明显升高。在高烧的土拍市场影响下,今年3月以来,浙江省下面多个地区收紧房地产政策,继永康、义乌之后,江山市发布了楼市“十二条新政”,涉及土地供应及楼市监管等多个方面。

  非重点城市地市土拍显著升温 长三角县市“单价地王”频出

  联系3月以来土地市场表现来看。3月份,全国土地市场溢价率创下2020年最高点,其中三四线城市表现最为亮眼,当月成交溢价率突破20%,地价也突破2000元/平方米,双双创下2020年以来的最高点。带动市场热度显著上升的主要推动力来自于长三角、粤港澳等东部沿海区域的热点城市。

  在CRIC重点监测的70个三四线城市中,3月份以来成交涉宅用地平均溢价率超过50%的城市多达18个,仅比溢价率低于10%的城市少2个,其中金华、宿迁等城市的成交溢价率更是高达100%以上。以金华为例,近期成交的19宗地块中,有12宗溢价率超过30%,占比在六成以上。此外,二线城市西安近来土拍表现也十分亮眼,3月以来成交地块溢价率平均高达54%,33宗宅地中有17宗成交溢价率超过30%。

  不仅涉宅用地高溢价成交现象屡现,集中供地22城之外的热点城市地价天花板同样也不断抬高。尤其是未对土地价格进行限制的诸暨、永康、遂昌等县市,3月以来诞生的21个“全市单价地王”有14宗土地来自这些县级市,如绍兴诸暨、丽水龙泉更是在短短的一个半月内两次刷新全市(县)土地最高单价,土地市场热度明显处于高位。此外,去年已加强调控的绍兴、丽水等城市,地价天花板仍不断在刷新,特别是绍兴,去年年末全市涉宅用地最高单价仅为2.1万元/平方米左右,当前已经拔高至27818元/平方米,涨幅接近三成。

  “限价”由市区向下辖市县覆盖 但大部分城市仅涉及热点地块

  土拍高热之下,这些城市的市场情绪也明显波动,“高首付”、“捂盘惜售”、“捆绑车位”等乱象频发,这显然与稳定市场预期、促进房地产市场平稳发展的目标不符。因此,为了进一步稳定市场,截止至4月2日,2021年以来已经有13个非重点城市出台了房地产市场调控政策,包括土拍热度明显高位的义乌、永康、江山等县级市,均有调控政策跟进,但对比土拍溢价处于高位的城市数量来看,近期跟进调控城市的数量明显较少,温州、南通等热点城市均未跟进。

  再从这些城市出台的调控细则来看,各城市对“控溢价、稳地价、稳房价”更为关注,调控聚焦于分期预售管理、土地供应及加强金融监管、市场秩序监管等方面,调控力度较为温和。具体就土地侧调控来看,本轮调控共有10个城市涉及,分别是西安、东莞、金华、永康、义乌、湖州、丽水、嘉兴、徐州和江山,其中西安、义乌、湖州和徐州均提出了供地“两集中”。具体来看,这些城市在土地市场方面的调控可分为两类:

  一类是仅强调增加土地供应、优化供地结构或加强房企购地资金审查等,包括东莞、湖州和嘉兴。这三个城市早已采取“限地价”的竞拍方式,近期土拍市场火热多是由于土地供应不足的原因。以东莞为例来说,东莞土地供应向来偏少,且供应结构呈现分散化,如3月份出让的5宗宅地分别位于5个不同的板块,并且这些板块近年来出让地块数量较少、新房供应明显偏低;在这样的背景下,这些地块受到了房企的激烈竞逐,5宗地最终均以上限价成交,可售地价也均创下板块新高。因此,对于这类城市而言,只有加大土地供应力度才能平稳市场热度。

  另一类是修改土地竞拍规则、对地价或房价进一步进行限制的城市,涉及西安、金华市区、永康、义乌、丽水、徐州和江山。这些城市多是近期土拍溢价持续高位的城市,近期成交了多宗高溢价地块,板块、区域地王频出。不过,除了义乌、西安和徐州市区全面实施“限地价”外,其余城市均是视情况才会采取“限房价、竞地价”等竞拍方式,如金华市区将在4月21日出让的7宗宅地中仅有2宗“限房价”。而就义乌、西安和徐州来看,西安调控力度最大,要求市区所有宅地包括共有产权住房用地采取“限房价、竞品质、竞地价”的竞拍方式,义乌和徐州力度较松,如义乌最新挂牌地块的溢价率上限设置在45%左右,网传徐州预挂牌地块中要求原则上不允许出现地王,溢价率上限为50%,楼板价上限为12000元/平方米,溢价率上限也比较宽。

  22城之外预计会有更多城市跟进土地侧调控 南通、东莞调控收紧预期最强

  可以看到,重点城市集中供地新政的影响下,近来有优质土地出让的西安、温州、绍兴等热点城市成为房企近期拿地重心,土拍市场热度也因此大幅升温,特别是政策调控十分宽松的县级市,地价天花板更是多次被刷新。“地王”效应下,各城市市场预期也明显上涨,不利于房地产市场稳定发展。因此,3月份以来,多个非重点城市加入调控行列,加码了房地产市场调控。值得关注的一点是,未在重点城市名单中的西安、徐州、义乌、湖州等城市均提到将在土地供应出让方面实行集中供地;以此来看,不排除后期会有更多热点城市采取集中供地的形式拍地,重点城市“供地两集中”名单仍有可能继续扩容。

  目前,对比土拍溢价处于高位的城市数量来看,跟进调控政策出台的城市数量明显较少,特别是温州、南通等土地市场全面火热的城市暂未有具体政策加码。而从中央近期表态、住建部多次约谈热点城市来看,这些市场表现较热的城市均存在调控预期,特别是近期高溢价地块频出、整体溢价率处于高位的南通、绍兴、东莞、温州等城市,后续加码调控的可能性更高,政策力度也会有明显收紧趋势。其中,东莞已在4月11日发布消息称后续将会落实“一城一策”调控要求,补齐调控短板。

  而对于徐州、金华兰溪、遂昌、绍兴诸暨此类城市,地市热度上涨多是由于供地稀缺所致,当土地供应加大时,整体市场热度自然也会随之下降。这些城市调控压力较小,后期即使跟进土地价格调控,力度也会比较温和,多会以热点地块设置价格上限、优化供地结构等方式进行。典型如启东仅针对热点地块提出限制要求,4月份新挂两宗宅地要求“当溢价率或竞拍轮次超过某一限制时要求房企10日内付清全部成交价款”。